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Neues zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes (BFH AZ II R 9/18)

Nachdem der BFH mit seiner Entscheidung vom 5.Dezember 2019 zum AZ II R 9/18 sich nicht die Mühe gemacht hatte, sich mit den Inhalten der Qualifizierungsverfahren von den Kammern und den von der DAkkS akkreditierten Zertifizierungsstellen auseinanderzusetzen, hat der Gesetzgeber gehandelt und für Klarheit und Rechtssicherheit gesorgt indem er das Bewertungsgesetz (BewG) den §198 Abs.2 mit Datum vom 16.07.2021  geändert hat.

Dort heißt es im §198 BewG:

Stand: August 2021

TR Instandhaltung - jetzt

Die Technischen Regeln Instandhaltung des DiBt sind nach Zustimmung der Gremien der Bauministerkonferenz im Dezember 2020 in die Muster-Verwaltungsvorschriften der Länder Technische Baubestimmungen (MVVTB) aufgenommen worden.

Mit der Aktualisierung der Bauordnungen der Länder wird sie bauordnungsrechtlich sukzessive in den jeweiligen Ländern verbindlich eingeführt. 

Die TR Instandhaltung von Betonbauwerken ersetzt weite Teile der DAfStb-Richtlinie "Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen". Sie besteht aus zwei Teilen. Der Teil 1 bestimmt die Grundsätze der Instandhaltung und Instandhaltungsverfahren und konkretisiert die allgemeinen Anforderungen.

Der Teil 2 befasst sich mit den notwendigen Merkmalen und Leistungen von Produkten und Systemen der Instandsetzung. 

Stand: Juni 2021

Die TR Instandhaltung ist durch den jeweiligen Erlass der folgenden Bundesländer wie folgt bauaufsichtlich über die MVVTB 2020 eingeführt worden:

• Bremen 09.2.2021
• Bayern 26.02.2021
• Brandenburg 14.04.2021
• Bremen 09.02.2021
• Hamburg 25.05.2021
• Hessen 08.12.2021
• Mecklenburg Vorpommern 25.02.2020
• Nordrhein-Westfalen 15.06.2021
• Saarland 12.03.2020
• Sachsen-Anhalt 17.03.2021
• Schleswig-Holstein 22.04.2021

Bisher nicht eingeführt wurde die MVVTB 2020 in folgenden Bundesländern:

• Baden-Württemberg
• Berlin
• Rheinland-Pfalz 
• Sachsen
• Thüringen 

Stand: Januar 2022

Technische Regel Instandhaltung - wann kommt Sie ?

Das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt) hat am 19. Januar 2021 im Einvernehmen mit den obersten Bauaufsichtsbehörden der Länder die Fassung 2020/1 der Muster-Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen (MVV TB) veröffentlicht. Die Länder werden das Muster nun in Landesrecht umsetzen.

Damit werden die Technischen Regeln Instandhaltung ("TR Instandhaltung") sukzessive in den einzelnen Bundesländern verbindlich (bauaufsichtlich) eingeführt.

Sie löst die "Richtlinie Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen" (Rili-SIB) des DAfStb. e.V. aus dem Jahre 2001 ab. 

Die TR Instandhaltung sind in den Technischen Baubestimmungen im Teil A in den Grundanforderungen an Bauwerken unter Ziffer A 1.2.3.2 Schutz und Instandsetzung von Betonbauteilen aufgenommen worden. 

Die Anlage A 1.2.3/5 sind zu beachten:

Bauaufsichtlich ist die Anwendung der technischen Regel nur für Instandsetzungen von Betonbauteilen, bei denen die Standsicherheit gefährdet ist, gefordert. Eine Gefährdung der Standsicherheit liegt auch dann vor, wenn eine Gefährdung mit großer Wahrscheinlichkeit künftig zu erwarten ist. Hiervon betroffen sind u.a. insbesondere taumittelbeaufschlagte Bauteile aus Beton, wie man sie bei (Tief)Garagen oder Parkdecks (Stützen, Bodenplatten, Wände, Unterzüge, Rampen) vorfindet. Als weiteres Beispiel seien hier exemplarisch Anlagen des Straßenverkehrs, Becken und Behälter genannt.                                       

Besondere Aufmerksamkeit erfordert die Einhaltung der TR Instandhaltung bei bereits begonnen Sanierungsarbeiten.  Denn zum Zeitpunkt der Abnahme der Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen müssen die zu diesem Zeitpunkt geltenden a.R.d.T. als auch bauaufsichtlichen Regelungen eingehalten werden, soll ein mangelfreie Leistung erbracht werden. 

Die Technischen Baubestimmungen fordern, für die Planung und Ausführung von Instandsetzung und Instandhaltung die Kenntnisse und Erfahrungen des Sachkundigen Planer (SKP-ABB). 

Die Konkretisierung der Anforderungen an den SKP und seiner Qualifikation erfolgt nunmehr in dem fortgeschriebenen Entwurf der TR Instandhaltung im Abschnitt 3 Grundsätze für die Planung der Instandhaltung von Betonbauwerkenn:

"(3) Der SKP muss über besondere Kenntnisse hinsichtlich des Erkennens und Bewerten von Schäden und Mängel verfügen. Er muss ebenfalls über besondere Kenntnisse hinsichtlich der Ursachenfeststellung sowie dem Aufstellen von Instandhaltungskonzepten zur Sicherstellung und zur Wiederherstellung der Standsicherheit und Gebrauchstauglichkeit unter Berücksichtigung der in dieser Richtlinie genannt Instandsetzungsprinzipien Prinzipien und Verfahren verfügen."

In der dazu zugehörigen Fußnote wird zur Qualifikation ausgeführt:

"Dieser Kenntnisnachweis kann durch verschiedene Organisationen auf der Grundlage einheitlicher Regelung und Inhalte für die Aus- und Weiterbildung von Sachkundigen Planern (SKP) bescheinigt werden, die durch den Ausbildungsbeirat Sachkundiger Planer (SKP-ABB) beim Deutschen Institut für Prüfung und Überwachung (DPÜ) festgelegt werden. Andere Kenntnisnachweise auf dieser Basis sind zulässig, wenn deren Vergleichbarkeit sichergestellt ist."

Stand: Januar 2021

Rezertifizierung(en)

Wir können die Rezertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 für Herrn Ralph-René Zacharias nach erfolgreicher Gutachtenüberprüfung für den Fachbereich Markt- und Beleihungswertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien und für den Fachbereich Schäden an Gebäuden durch IQ-Zert bestätigen.

IQ-Zert ist von der DAkkS für die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 für die Fachbereiche Wertermittlung unbebauter und bebauter Grundstücke und Schäden an Gebäuden akkreditiert.

Es bestehen für Herrn Ralph-René Zacharias derzeit folgende Zertifizierungen durch von der DAkkS akkreditierten Personenzertifizierungsgesellschaften (DIN EN ISO/IEC 17024):

• Fachbereich Markt- und Beleihungswertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien   (IQ-Zert)
  
• Fachbereich Schäden an Gebäuden (IQ-Zert)
  
• Sachkundiger Planer für den Schutz und die Instandsetzung von Betonbauteilen  (ABB-SKP)  (DPÜ-Zertifizierungsstelle)

Darüber hinaus bestehen weitere Zertifizierungen und Eintragungen durch privatrechtliche Organisationen und öffentlichrechtliche Körperschaften. Die vollständige Auflistung und den zugehörigen Zertifikaten/Urkunden können Sie auf folgender verlinkten Seite entnehmen: link

Stand: Dezember 2020

Reformvorschläge zum Sachvertständigenrecht - ZPO -

Neben dem JVEG soll auch der in der  ZPO normierte Sachverständigenbeweis reformiert werden. 

Hierzu werden Vorschläge zur Erhöhung der Qualifikation von Sachverständigen und zur Transparenz gemacht, wie folgt:

• Schaffung eines Gesetzes zum Schutz der Bezeichnung "Sachverständiger" ,
• Schaffung eines bundeseinheitlichen Pflichtenkataloges für alle Sachverständige, der sowohl den gerichtlichen als auch den außergerichtlichen Bereich umfasst,
• zertifizierte Sachverständige sollen bevorzugt herangezogen werden, wenn ihre Zertifizierungsstelle im Rahmen von der DIN EN ISO/IEC 17024 durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert wurde

Die obige Aufzählung ist nicht abschließend. Weitere Informationen hierzu können den IfS-Informationen 03/2020 entnommen werden. 

Stand: September 2020

IQ-Zert GmbH & CO KG hat ihre Akkreditierung erweitert

Seit dem 18.05.2020 ist die Personen-Zertifizierungsgesellschaft  (DIN EN ISO/IEC 17024)  IQ-Zert GmbH & CO KG für die folgenden Fachbereiche von der DAkkS akkreditiert:

- Sachverständige für Kraftfahrzeugschäden und -Bewertung

- Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

- Sachverständige für Schäden an Gebäuden

- Sachverständige Brandschutz

- Sachverständige Garten- und Landschaftsbau

- IT-Sachverständige

Damit wurde die Akkreditierung um einige Fachbereiche erweitert. Die Fachbereiche, die bereits zuvor akkreditiert waren und für die zwischenzeitlich die Akkreditierung wegen Zeitablauf erloschen war, wurden reakkreditiert.

Die Akkreditierung wird bei der DAkkS unter der Nummer D-ZP-18541-04-00 geführt. Die DAkkS wiederum  ist Mitglied  der EA - European Accreditation.  Sie ist der Zusammenschluss der Akkreditierungsstellen in Europa. Durch diese Institution soll eine einheitliche Qualität auf hohem Niveau der Akkreditierung innerhalb Europas sichergestellt werden.

Einzelheiten zu den akkreditierten Fachbereichen können der Homepage von IQ-Zert entnommen werden.

Stand: Juni 2020

Technische Regel Instandhaltung von Betonbauwerken (TR Instandhaltung)

Nachdem der DAfStb e.V.  auf erheblichen  Druck der Deutschen Bauchemie e.V. hin sich entschlossen hatte, die Arbeiten an der Instandhaltungsrichtlinie vorerst einzustellen, hat das Deutsche Institut für Bautechnik (DiBt)  die Technischen Regel für die Instandhaltung von Betonbauwerken (TR Instandhaltung) entwickelt um die dringend überarbeitungsbedürftige  Rili SIB (2001) zu ertüchtigen.

Der Entwurf der TR Instandhaltung in der Fassung November 2019 besteht aus zwei Teilen. Inhaltlich  sind die TR Instandhaltung  mit zahlreichen Elementen aus dem Entwurf der IH-RL (2016) auf die Rili SIB (2001) aufgesetzt worden.  Einige Passagen der Rili-SIB sind ersatzlos entfallen. Andere Teile sind unverändert in die TR Instandhaltung übernommen worden (Bsp.: Teil 3 Ausführung).

Die Einspruchsfrist endete am 07.02.2020.  Die Aufnahme der TR Instandhaltung in die Technischen Baubestimmungen (MVVTB)  erfolgt voraussichtlich im Oktober 2020.

Ob und inwieweit zukünftig eine Überarbeitung der IH-RL erfolgen wird, ist nicht absehbar.

Unverändert besteht die Anforderung weiter fort, dass JEDE Instandhaltungsmaßnahme (Inspektion, Wartung, Instandsetzung, Verbesserung) durch einen Sachkundigen Planer (SKP) durchgeführt und die Ausführungen von Schutz- und Instandsetzungsarbeiten durch einen SKP begleitet werden muss. Auf die Qualifikationsanforderungen des SKP durch den Ausbildungsbeirates Beton des DafStb. e.V. (ABB-SKP) sei hingewiesen.

Eine Übersicht /Recherche der durch die von der DAkkS für die Personenzertifizierung (DIN EN ISO/IEC 17024) akkreditierten DPÜ Zertifizierungsstelle  zertifizierten SKP sind folgendem Verzeichnis des Bauüberwachungsverein e.V. (BÜV e.V.) zu entnehmen: Link

Stand: Januar 2020

Flachdächer und die Gefällediskussion

Ob ein Flachdach ein Gefälle aufweist oder nicht hat gravierende Auswirkungen auf seine Langlebigkeit (Nutzungsdauer). Gleiches gilt für die Nutzung von Flachdächern durch auf den Dach montierte PV-Anlagen, wenn es dadurch zu  einer gestörten Entwässerung mit (zeitweilig) stehenden Wasser auf der Abdichtung kommt.

Grundsätzlich gilt, dass durch stehendes Wasser auf der Abdichtung es (mindestens) zu zwei zusätzlichen Beanspruchungen der Abdichtung aus Einflüssen durch Mikroorganismen und durch Temperatur kommt. 

Von Wolfgang Ernst (Pullach) wurden in der Vergangenheit umfangreiche Materialuntersuchungen an über 100 Produkten zu Abdichtungsmaterialien durchgeführt. Dessen Untersuchungsergebnisse 2009 in seinem Band Dachabdichtung Dachbegrünung veröffentlicht wurden.

Unter anderem kommt er bei seinen Untersuchungen zu den Ergebnis, dass als Folge der erhöhten Temperatureinwirkung aus warmen Wasser (angestautes erwärmtes Wasser) es über alle Stoffgruppen der Abdichtungsmaterialien hinweg zu einer vorzeitigen Alterung der Abdichtung  kommt. Dabei handelt es sich um eine fortschreitende Oberflächenerosion (=Schädigung der Oberfläche). Nachfolgendes Diagramm gibt die Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse wieder.

Quelle: Dachabdichtung, Dachbegrünung Wolfgang Ernst  et al (2009)

Gleichzeitig kommt es bei stehendem Wasser auch zu einer Belastung durch Mikroorganismen. Die Untersuchungen von Ernst kommen zu dem Ergebnis, dass die Beständigkeit gegen Mikroorganismen erheblich vom jeweils verwendeten Werkstoff abhängig ist. Allerdings war über alle Werkstoffe hinweg eine deutliche Abnahme der Dauerhaftigkeit  zu beobachten.

Quelle: Dachabdichtung, Dachbegrünung Wolfgang Ernst  et al (2009)

Grundsätzlich weisen dickere Abdichtungsstoffe eine bessere Beständigkeit auf, als weniger dicke Abdichtungsstoffe. Wobei zu erwähnen ist, dass die Hersteller von Abdichtungsbahnen im Rahmen der Herstellungstoleranzen häufiger zu den unteren Werten der deklarierten Materialstärken tendieren.  

Eine Überlagerung mehrere Einflussarten wurde in den Untersuchungen (13 Testverfahren) von Ernst nicht vorgenommen, sodass die Ergebnisse sich immer nur auf ein Kriterium der Beanspruchung beziehen.  Eine Aussage zu möglichen Auswirkungen von Kombinationen zeitgleich unterschiedlicher Einwirkungen auf die Abdichtungsebene lassen sich aus den Untersuchungen nicht ableiten. Jedoch ist von einer ungünstigeren Kombinationswirkung auszugehen als nur im Falle  einer Einzelbelastung (Einzelkriterium).

Die vielfach geführte Diskussion eines (nicht) ausreichenden Gefälles nur mit der Passnorm DIN 18202 ist obsolet. Dieses Regelwerk behandelt ausschließlich die Frage nach Grenzwerten und Toleranzen. Dabei geht es im Wesentlichen um das Zusammenfügen von Baustoffen und Bauteilen und nicht um Fragen einer funktionierenden Entwässerung eines fertigen Bauwerks.

Offenbar ist den Autoren, die die Diskussion dahingehend führen, dass auch bei einem 2%-Gefälle es unter Einhaltung der DIN 18202 zu einer Pfützenbildung kommt, entgangen, dass sowohl die Ebenheit als auch die Winkelligkeit (Neigung) Auswirkungen auf die Entwässerung des Flachdaches haben. Beide Kriterien, die Ebenheit und die Winkelligkeit (Neigung), sind bei der Beurteilung von Grenzwerten und Tolerenanzen gesondert zu betrachten. Werden die Diskussionen zwar zu Ebenheit geführt, so fehlt es an der Diskussion an den Toleranzen zur Winkelligkeit. In konsequenter Weise müsste also die DIN 18202 nicht nur in Bezug auf die Ebenheit einer Dachfläche, sondern auch auf die Neigung angewendet werden. Dies erfolgt aber nicht. Umso bemerkenswerter ist, dass die Untergründe von Abdichtungen aus verschiedensten Materialien unterschiedlichster Herstellungsverfahren/Bauverfahren bestehen können.

Toleranzen in der Ebene können nach der DIN 18202  bewertet werden, Neigungen jedoch nicht ?

Daraus folgt, dass eine Entwässerung eines Daches niemals über die Regelungen der DIN 18202 sichergestellt werden konnte und kann. Es war aber auch niemals Inhalt und Gegenstand der DIN 18202 als Passnorm die Entwässerung von Oberflächen zu gewährleisten.

Werden aus Gründen einer späteren Nutzung höhere Ebenheiten und/oder Winkelgenauigkeiten erforderlich, so sind diese im Bauvertrag  zu vereinbaren.  Dabei kann es sich um zusätzliche oder aber auch besondere Leistungen handeln.

Die Untersuchungsergebnisse  von Ernst zeigen auch, dass durch eine Montage von PV-Anlagen zusätzliche Beansprunchungen auf einer Dachfläche entstehen, die durchaus Auswirkungen auf die Dauerhaftigkeit und damit auf die Nutzungsdauer von Dachkonstruktion haben.

Quelle: eigene Aufnahmen

Die obige Aufnahme  illustriert eine  Situation aus Einwirkungen (zeitweilig) stehenden Wassers und Mikroorganismen. Sie zeigt, dass ein erhöhter Wartungsaufwand durch die Montage einer PV-Anlage auch noch nach deren Errichtung an der Dachkonstruktion entsteht, soll die Dauerhaftigkeit der Funktion von der Abdichtung erhalten bleiben.   Solch großflächig stehendes Wasser als auch mögliche dauerhafte Verschattungen der Dachfläche durch die PV-Module haben auch Auswirkungen auf das gesamte hygrothermische Verhalten der Konstruktion und ist bei der Planung zu berücksichtigen.

Quelle: eigene Aufnahmen

Schon geringe Belastungen der Dachkonstruktion im Bereich der Auflagerung von der PV-Anlage auf der Abdichtung führen zu einer nicht mehr einwandfrei funktionierenden Entwässerung. Bei der Errichtung von ballastierten und aerodynamischen PV-Anlagen werden sich Verformungen in der Dämm- und Abdichtungsebene nicht vermeiden lassen. Was wiederum eine zusätzliche Wartung und Instandhaltung der Dachkonstruktion erforderlich macht. Nicht nur die Errichtung, sondern auch der Betrieb einer PV-Aufdachanlage stellt eine zusätzliche Beansprung der Abdichtung dar, die bereits bei der Planung auch bei einer nachträglichen Errichtung einer PV-Anlage auf einem bestehenden Dach berücksichtigt werden muss.  Nicht selten kommt es wegen unzureichender Wartungsgänge und fehlenden ausreichenden Platz für die  Wartung von Anlagen und der Dachflächen zu Folgeerscheinungen, wie im nachfolgenden Bild dargestellt werden.

Quelle: eigene Aufnahmen

Stand: November 2019

Warum kippte der EuGH am 4.7.2019 (C-377/17) die HOAI ....

Die Beantwortung dieser Frage ist so simpel wie einfach: 

Man kann nicht einerseits Mindesthonorare zum Erhalt einer qualifizierten Planungsleistung festlegen aber gleichzeitig es unterlassen berufsständischen Anforderungen an die Erbringung solcher (qualifizierten) Planungsleistungen einzufordern.

Denn Leistungen nach der HOAI konnten von Jederman erbracht werden, die nach den Mindestsätzen der HOAI zu vergüten waren.  Dies aber ist mit EU-Recht nicht vereinbar. Der Vortrag der Bundesregierung und der von zahlreichen berufsständischen Verbände (vorwiegend Ingenieure- und Architektenkammern), dass mit den Mindesthonoraren eine Verbraucherschutz gewährleistet werden würde, ging folgerichtig ins Leere.

Eine durchaus leicht nachvollziehbare Entscheidung. Hier ist bzw. war wohl der Gesetzgeber gefragt … (!)

Auch wenn sich das Urteil lediglich auf die Mindest- und Höchstsätze der HOAI bezieht, so ist damit zunächst die Verordnung insgesamt infrage gestellt. ¹⁾  Zwar besteht weiterhin die Möglichkeit, die darin enthaltenen und beschriebenen Leistungsbilder und entsprechenden Tabellen anzuwenden,  diese Entscheidung nunmehr alleine auf einer freien vertraglichen Vereinbarung beruht.  Jedoch ist nicht (mehr) automatisch  eine Vergleichbarkeit der angebotenen Leistungen gewährleistet.

Wie es in Zukunft mit den Honorarregelungen in Deutschland weiter gehen wird, bleibt abzuwarten. Es wäre wünschenswert, dass der Gesetzgeber in Zusammenarbeit mit den berufsständischen Verbänden die Chance nutzt und alsbald eine belastbare Lösung erarbeitet. Sinnvoll wäre insbesondere die Aufnahme von Anforderungen an die Qualifikation des Leistungserbringers, wie wir es beispielsweise bereits durch die Bauordnungen der Länder beim Sachkundigen Planer oder den Prüfsachverständigen vorliegen haben.

Stand: Juli 2019

¹⁾ nach dem Urteil des OLG Celle vom 14.8.2019 - AZ 14 U 198/18 ist die Bindungswirkung der HOAI als Verordnung sofort entfallen.

Das OLG Celle führt aus:

Die Feststellung EuGH im Urteil vom 04.07.2019 verpflichtet die Mitgliedstaaten, den unionskonformen Zustand unverzüglich herzustellen. Eine Frist sieht der EU-Vertrag nicht vor. Mit dem Erlass des Urteils sind die Mitgliedsstaaten verpflichtet, das unionsrechtswidrige nationale Recht nicht mehr anzuwenden.

Das OLG Celle führt in seinem Urteil zudem aus:

Die für die nationalen Gerichte bindende Auslegung des EU-Rechts wirkt sich auf bestehende Vertragsverhältnisse aus, wenn dort in Abweichung des vereinbarten Honorars unter Bezug auf den HOAI-Preisrahmen ein Honorar in diesem Rahmen durchgesetzt werden soll.

Stand: August 2019

Sachkundiger Planer für den Schutz und Instandhaltung von Betonbauteilen (ABB-SKP)

Wir können die erfolgreiche schriftliche und mündliche Prüfung von Herrn Ralph-René Zacharias  zum Sachkundigen Planer für die Instandhaltung von Betonbauteilen (ZTV ING, ZTV W LB 219, Rili SIB, aktuellen Stand der IH-RL des DAfStb) vor dem Ausbildungsbeirat des Bau-Überwachungsvereins - BÜV e.V. als auch vor dem Prüfungsausschuss der DPÜ Zertifizierungsstelle GmbH  bestätigen.

Stand: Februar 2019

keine zeitliche Befristung von Konformitätsbewertungsstellen

Das Bundesverwaltungsgericht hat die beiden vorangegangenen Entscheidungen des OVG Berlin (AZ 1 B 26.14)  und des VG Berlin (AZ 4 K 512.13) in seinem Urteil vom 19.09.2018 (AZ BVerwG 8 C 6.17) bestätigt, wonach eine zeitliche Befristung der Akkreditierung für eine Zertifizierungsstelle wegen dem Fehlen einer Rechtsgrundlage unzulässig ist.

Die Pressemitteilung Nr. 63/2018 des Bundesverwaltungsgerichts kann hier eingesehen werden.

Die zugehörige Stellungnahme der DakkS kann hier eingesehen werden.

Stand: November 2018

Zwei Paukenschläge BGH Urteile VII ZR 173/16 , VII ZR 46/17

Mit dem BGH Urteil (VII ZR 173/16) vom 21.06.2018 hat der 7. Senat sein Urteil (VII ZR 46/17) vom 22.02.2018 bestätigt.  Demnach ist ein Schadenersatz nach den fiktiven  Mängelbeseitigungskosten nicht mehr zulässig. Denn nach der Auffassung des BGH bedeutet ein Mangel nicht gleich einen Schaden.

Es bleiben dem Geschädigten allerdings folgende Möglichkeiten des Schadenersatzes bestehen:

1. Nachweis der tatsächlich angefallenen Kosten für die durchgeführte Mängel- / Schadensbeseitigung.
2. Nachweis des Vermögensschadens anhand des vereinbarten Werklohns. 
3. Nachweis des Vermögensschadens durch den Nachweis eines verminderten Verkaufserlöses der mangelbehafteten Sache.

Selbstverständlich kann der Anspruchsteller/Geschädigte wie bisher auf Vorschuss klagen. Dieser muss dann allerdings den Mangel/Schaden auch tatsächlich beseitigen lassen. Die Vorschussklage ist jetzt auch gegenüber Architekten/Ingenieuren möglich.

Eine Abrechnung des Schadens nur auf Gutachtenbasis ist zumindest in Bausachen nicht mehr möglich.

Die Urteile zum Werkvertragsrecht  basiert auf  Entscheidungen  zu VOB/B - Verträgen (seit 2002).  In seinem Urteil des BGH vom 27.09.2018  VII ZR 45/17 führt dieser aus, dass Verträge, welche vor dem 01.01.2002 geschlossen wurden, nicht von der unzulässigen Überkompensation durch  die Abrechnung der fiktiven Mängelbeseitigungkosten betroffen sind.

Es ist absehbar, dass  der Nachweis des hypothetischen Vermögensschadens zu großen Problemen und Unsicherheiten führen wird.  Denn Grundstücke und Gebäude sind handelbare Objekte und unterliegen naturgemäß marktüblichen Preisschwankungen. Ein Objekt lässt sich schließlich zu einem Zeitpunkt auch nur einmal verkaufen. Und es ist eben nicht bekannt, inwieweit sich Mängel/Schäden und merkantile Minderwerte tatsächlich auf den Kaufpreis auswirken. Es gibt in der Wertermittlungslehre zahlreiche und vielfältige Ansätze Mängel/Schäden wertbildend zu berücksichtigen. Allerdings bis jetzt kein einziger belastbarer Ansatz gefunden wurde, der das MARKTVERHALTEN und damit den Nachweis eines hypothetischen Vermögensschadens von Mängeln/Schäden tatsächlich wertbildend abbilden lässt. Auch ist zu erwarten, dass die Zeitpunkte vom Vorliegen eines Mangels bis hin zum Feststellen des hypothetischen Wertes in der Regel nicht zeitnah beieinander liegen werden. Somit davon auszugehen ist, dass die "Feststellung" des hypothetischen Vermögensnachteils mit erheblichen Unsicherheiten behaftet sein wird. Denn wie soll der hypothetische Vermögensschaden in Zeiten volatiler Marktverhältnisse noch "handwerklich" durch den Sachverständigen ermittelt werden?  Dem Sachverständigen wird nichts anderes übrig bleiben, als die fiktiven Kosten für die Mangelbeseitigung als Vermögensnachteil anzusetzen. Denn dieser wird davon ausgehen, dass die Wertminderung des Objektes durch einen Mangel in der Höhe der Beseitigungskosten liegen werde. Dass dem nicht immer so ist, zeigen die aktuellen Marktverhältnisse in den Ballungszentren wie beispielsweise in München, Hamburg, Frankfurt oder Berlin. Dort ist aufgrund des geringen Angebotes und der hohen Nachfrage der Käufer bereit "Mängel in Kauf " zu nehmen, ohne diesen technischen Minderwert preislich vollständig oder auch nur zu einem Teil zu berücksichtigen. Aber wie sieht es in den Regionen mit stagnierenden oder fallenden Immobilienpreisen aus? In denen schon jetzt ein Verkauf von Objekten schwierig ist. In diesen Bereichen kann bereits ein Mangel/Schaden bis hin zu einer Unverkäuflichkeit des Objektes führen. Unklar ist die Umgangsweise mit dem Thema bei sich wandelnden Marktverhältnissen. Beispielsweise besteht auf einmal keine große Nachfrage mehr nach Immobilien (in einem Teilmarktbereich).  Und dann? Dann wird der Kaufinteressent vorhandene Mängel auf einmal ganz anders für sich bewerten. Neben einen möglichen technischen Minderwert stellt sich auch noch die Frage nach den merkantilen Minderwert als Mangelfolgeschaden. Dieser allerdings hat die Wertermittler in jüngster Zeit vor schier unlösbare Aufgaben gestellt. Wie verhält es sich mit einer über die Verfahrenslaufzeit fortschreitenden negativen Entwicklung eines Mangels hin zu einem (umfangreichen) Schaden? Wie wirkt sich dieser auf den Kaufpreis aus? Dann wären wir wieder bei der freien  Schätzung der Gerichte  zur Schadenshöhe (§287 ZPO) angelangt. Diese stellt mit Sicherheit keine Verbesserung der bisherigen Situation mit einer Abrechnung aufgrund fiktiver Mängelbeseitigungskosten und möglicher aber nicht zwingend vorhandener Überkompensation dar.

Letztendlich muss mit steigenden Verfahrenskosten und längeren Verfahrensdauern gerechnet werden. Denn wird neben dem Gutachten für Schäden an Gebäuden zur Feststellung der Mängel und Schäden bei einer nicht durchgeführten Mangelbeseitigung auch noch ein weiteres Gutachten eines Wertermittlers zur Feststellung des hypothetischen Vermögensnachteils erforderlich.

Mag der gedankliche Ansatz des VII. Zivilsenates vom BGH zu mehr Gerechtigkeit zunächst plausibel erscheinen, dass ein Schadenersatz auf der Grundlage fiktiver Schadensbeseitigungskosten  zu einer Überkompensation führen kann und es gilt diese zu vermeiden. So ist dem Geschädigten mit der Rechtsprechung tatsächlich nicht wirklich geholfen. Es steht zu befürchten, dass sowohl die bisher schon langen Prozesslaufzeiten sich noch mehr in die Länge ziehen werden als auch  hohen Prozesskosten sich auch noch weiter erhöhen werden. 

Und völlig unverständlich ist, dass im Kaufrecht und bei typengemischten Verträgen, wie beispielsweise beim Kaufvertrag mit Montageverpflichtung, die Überkompensation weiterhin möglich ist. 

Hatte es nicht etwas für sich, dass alleine die Furcht vor einer Überkompensation und möglichen Inanspruchnahme auf Schadenersatz durch eine fiktive Mängelberechnung eher zu einer Qualitätssicherung am Bau geführt hatte ?  Diese ist nun entfallen.

Stand: Juli 2018

I. NACHTRAG:

Das LG Darmstadt hat in konsequenter Argumentationsfolge in seinem Urteil 23 O 356/17 am 24.10.2018 entschieden:

Wenn eine Überkompensation im Werkvertragsrecht nicht gerechtfertigt ist, so kann diese auch im Kaufvertragsrecht und anderen Rechtsverhältnissen nicht sachgerecht sein In dem Leitsatz heißt es:

Entgegen der Auffassung des BGH (IBR 2018, 196) erstreckt sich die dort entschiedene Aufgabe der Zulässigkeit des sogenannten fiktiven Schadensersatzes auf Gutachtenbasis auf sämtliche Sachschadensfälle und damit sowohl auf kauf- oder mietrechtliche Gewährleistung als auch deliktische Ansprüche.

Dann können wir ja u.a. demnächst  auf  sinkende KFZ-Versicherungsprämien hoffen … .

Stand: November 2018

II. NACHTRAG:

Das OLG Düsseldorf hat in seinem Urteil 24 U 194/17 am 09.10.2018 abweichend vom Urteil  LG Darmstadt 23 O 356/17 vom 24.10.2018  entschieden:

Dass es bei den fiktiven Mängelbesitigungskosten (kleiner Schadenersatz)  im Kaufvertragsrecht solange bleibt, bis dass es auch im Kaufvertragsrecht die (bisher nicht vorhandene) Möglichkeit einer Vorschussklage für eine Mängelbeseitigung (Besonderheit im Werkvertragsrecht) geben wird.

Ob Revision gegen das Urteil eingelegt wurde, ist nicht bekannt.

Stand: Dezember 2018

Urteil zu Online-Bewertungsportalen

Auf zahlreichen Immobilien-Marktplätzen im Internet lassen sich diverse Online-Bewertungs-Tools finden. Sie versprechen, dass sich mit diesen Programmen  eine Marktwertermittlung von Grundstücken durchführen lässt.

Solchen Tools mit einem solchen Versprechen hat das OLG München (AZ 29 W 786/18) am 08.06.2018 einen Riegel vorgeschoben.

Es handelt sich dabei um unlautere Werbung.  Kunden können solch ein  Angebot so verstehen, als würden ihnen über das Tool amtliche Werte angeboten. Dem sei aber nicht so.

Bei den angebotenen Auskünften handelt es sich weder um die Mitteilung eines Bodenwerts noch eines Bodenrichtwerts.

Die Definition des Bodenrichtwertes erfolgt §196 BauGB. Die Art und Weise  der Ermittlung von Bodenrichtwerten ist in der Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) festgelegt.

Weil für die Ermittlung von Marktwerten die Verwendung von amtlichen Werten unumgänglich machen, kann der Marktwert (Verkehrswert) ausschließlich mit einem qualifizierten Sachverständigengutachten ermittelt und festgestellt werden.

Stand: Juni 2018

Die Verwirrung könnte größer nicht sein ...

Mit dem Urteil des EuGH in der Sache C-100/13 vom 16.10.2014 hat der EuGH festgestellt, dass die Bundesrepublik Deutschland gegen die Bauproduktenverordnung verstoßen hat, indem sie den freien Marktzugang harmonisierter Bauprodukte durch zusätzliche produktbezogene Nachregelungen behindert habe.  In der Folge wurde die Musterbauordnung (MBO) überarbeitet.

Im Zuge der Überarbeitung der MBO wurden die bisherigen Regelungen der Musterliste der Technischen Baubestimmungen in die Muster-Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen  (MVV TB) überführt.

Weil in dem föderalen System der Bundesrepublik Deutschland das Bauordnungsrecht Ländersache ist, findet die Umsetzung der MBO in den jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) der Länder statt. Von den  16 Bundesländern haben lediglich Nordrhein-Westfalen und Sachsen Anhalt die Umsetzung durchgeführt.  

ALLERDINGS wurden die MVV TB bisher NICHT mit in die LBO von Nordrhein-Westfalen und Sachsen Anhalt  aufgenommen und können somit NICHT angewendet werden.

Formal sind damit auch in den Bundesländern Nordrhein-Westfalen und Sachsen Anhalt noch die Bauregellisten A,  B und C sowie die Musterlisten der Technischen Baubestimmungen Grundlage für die Verwendung von Bauprodukten.

Jetzt stellt sich nur noch die Frage, was darf denn nun eingebaut werden?

Stand: April 2018

Ein Wort zu den Oberflächenschutzsystemen (OS-Sytemen) für befahrbare Betonbauteile

Die Rechtsprechung gibt den Planer auf, dass dieser den Besteller auf die hohen Unterhaltungskosten und Instandhaltungsaufwendungen bei der Anwendung von Oberflächenschutzsystemen bei Parkhäusern und Tiefgaragen hinweisen muss. M. Gottschalk vergleicht in seiner von der Hochschule Konstanz für Technik, Wissenschaft und Gestaltung betreuten Masterarbeit „Praktische Möglichkeiten zum Oberflächenschutz von Parkhäusern und Tiefgaragen vor Chlorideinwirkung" die OS-Systeme mit der bituminöse Bauweise und stellt die Lebenszykluskosten einander gegenüber.  Er kommt zu dem Schluss, dass die bituminöse Bauweise gegenüber den OS-Systemen wirtschaftlicher ist. 

Prof. Dr. Motzke führt in einem Beitrag aus, dass Käufer von Bauträgerobjekten übermäßig benachteiligt werden, weil sie als Folge günstigerer Bauweisen mit OS-Systemen eine kostenintensive höhere Wartung und Instandsetzung in Kauf nehmen müssen. Deswegen können OS-Systeme nicht den a.a.R.d.T. (allgemein anerkannten Regeln der Technik) zugeschrieben werden.

Obwohl die Beschichtung von Betonbauteilen als Schutz- und Instandhaltungsmaßnahme schon seit vielen Jahren Anwendung findet, bin ich der Auffassung, dass  die Beantwortung der Frage nach der  Lebensdauer der verschiedenen  OS-Systeme auf befahrbaren Betonflächen  geklärt werden muss.  An diesem Punkt gehen die Meinungen vielfach weit auseinander. Das Verständnis reicht von einer Nutzungsdauer von 4 Jahren bis 20 Jahren.  Maßgeblicher Punkt ist, dass Oberflächenschutzsysteme keinen Abnutzungsvorrat haben, weil die Beschichtungssysteme auf einen solchen Vorrat hin  nicht geprüft werden. Die unterschiedlichen OS-Systeme werden nur in ihrer Gesamtheit als System mit ihrer vollständigen fertigen Schichtdicke auf ihre Eigenschaften und Leistungsfähigkeiten hin untersucht. Eine Prüfung  nur einzelner Schichten erfolgt nicht.  Somit sind auch keine Kenntnisse über eine mögliche Funktionsbeeinträchtigung der OS-Schutzsysteme beim Verschleiß einzelner Schichten vorhanden. (vgl. S. 290 ff BetonKalender 2018) Kann diese Funktionsbeeinträchtigung bzw. abnehmende Leistungsfähigkeit nicht beurteilt werden, so  kann nach meiner Auffassung auch ein fortschreitender Materialverlust aus der Oberfläche  (=Verschleiß) nicht zulässig sein.  Eine Funktionsbeeinträchtigung eines OS-Systems kann zum Beispiel die Rissüberbrückungsfähigkeit und/oder die CO2-Bremese darstellen.  Die In den jeweiligen Normen geforderten Erstprüfungen sind hingegen nicht geeignet ein Verschleißverhalten zu beurteilen. Nicht zuletzt fehlt es auch an einer Möglichkeit den Verschleiß eines eingebauten OS-Systems beurteilen zu können. Hier gibt's es zwar bereits Versuche der Klassifizierung. Diese beruhen auf einer rein visuellen Inspektion. Sie reichen wegen fehlender Kenntnisse über den tatsächlichen Funktionsverlust bzw. vorhandener Funktionsreserven  der einzelnen OS-Systeme (unterschiedlicher Materialien und Schichtenaufbauten) in Abhängigkeit vom Verschleiß jedoch keinesfalls aus, um eine Beurteilung durchführen zu können.

Somit die Frage nach den a.a.R.d.T. bei der Anwendung von OS-Systemen auf befahrbaren Betonflächen nicht nur auf die Wirtschaftlichkeit abzustellen ist, sondern auch auf die Frage nach einer Beurteilungsmöglichkeit ihrer Funktionsfähigkeit für den Erwerber und/oder späteren Nutzer. Ohne Kenntnis über einen zulässigen Verschleiß kann ein solches System nicht gewartet werden, weil es bereits an den Kriterien für eine Inspektion fehlt.

Stand: Januar 2018 

Akkreditierung, Wissenschaft, Forschung und Normung rücken weiter enger zusammen

Die DAkkS hat im Februar diesen Jahres eine Kooperationsvereinbarung mit der Technischen Universität Berlin geschlossen. Ziel dieser Zusammenarbeit ist die Unterstützung wissenschaftlicher Forschungsvorhaben durch das Akkreditierungswesen. Es werden die Bereiche Innovationsökonomie, Wirtschafts-, Unternehmens- und Technikrecht genannt. Gerade das Thema Technikrecht und die Wechselwirkungen zwischen Normung, Zertifizierung und Akkreditierung stehen im Fokus dieser Vereinbarung.

Seit dem 1. August 2016 gibt es zudem ein DIN-DAkkS-Regelwerksportal Beuth - DAkkS - DIN (link). Deren Nutzung noch den akkreditierten Konformitätsbewertungsstellen vorbehalten ist.

Stand: Oktober 2017

DAfStb IH-RL Quo Vadis ?

Nachdem die Deutsche Bauchemie bereits im Juni 2017, nach dem Erscheinen des Gelbdruckes der Instandhaltungs-Richtlinie (IH-RL) im Juni 2016 und rd. 1.800 Einwändungen, die Mitarbeit an der IH-RL eingestellt hatte, wird nun vom Deutschen Ausschuss für Stahlbeton (DAfStb) voraussichtlich am 19.03.2019 erneut über die Fortführung der Arbeiten an der IH-RL entschieden werden.  

Hintergrund für das Aussetzen der Arbeit an der IH-RL sind derzeit scheinbar unüberwindliche Hürden zum Europäischen Rechts- und Normungssystem.

Bis zur Überwindung dieser Hürden  werden wir wohl noch die 18 Jahre alte Rili SIB aus dem Jahre 2001 anwenden müssen. Zwar besteht grundsätzlich die Möglichkeit projektspezifisch Produkte und Materialien auszuschreiben, doch fehlt es bis jetzt an den erforderlichen prüffähigen Bescheinigungen durch das DiBt.

Mit einem Weissdruck der IH-RL ist 2019/2020 jedenfalls nicht mehr zu rechnen.

Die weitere Entwicklung zur IH-RL bleibt abzuwarten.

Stand: Februar 2019

Welchen Wert hat die Auskunft aus der Kaufpreissammlung ?

Jeder Gutachterausschuss (GAA) erhält eine Abschrift der Notarverträge aus Grundstücks(ver)käufen, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen. Unternehmensbewertungen hingegen werden von den GAA nicht durchgeführt. So bleibt völlig offen und es fehlt an jeglichen Angaben dazu, in welchen Größenordnungen und zu welchen Preisen ein Eigentumsübergang von Grundstücken im Rahmen des Kaufs/Verkaufs von Gesellschafteranteilen vollzogen wird. Weil diese Art der Geschäftsmodelle in den Auswertungen der GAA nicht erfasst werden, kann hierzu auch keine statistische Aussage zu den Kaufpreisen gemacht werden.

Der Gesetzgeber hatte zwar veranlasst, dass die Verlustzuweisungen aus negativen Einkünften seit einiger Zeit nicht mehr mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden dürfen. Trotzdem bedienen sich Anleger aber immer noch gerne der Methodik negative Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorzutragen, um diese dann später mit positiven Einkünften aus der selben Einkunftsart verrechnen zu können. Ein Blick über die Grenzen nach Luxemburg zeigt, dass dort viele Immobilienfondsangesiedelt sind. Sie entziehen sich damit nicht nur der  deutschen Gewerbe- und  Kapitalertragssteuer.

Dieser Umstand ist gerade deswegen bemerkenswert, weil ein  nicht geringer Anteil an Immobilenvermögen sich in unternehmerischer Hand befindet und über Gesellschafteranteile gehandelt wird, die weder statistisch erfasst, noch ausgewertet und als Marktdaten auch nicht zur Verfügung gestellt werden (können). Nicht einmal Angaben zur Bodenmobilität lassen sich machen. Übrigens werden diese Geschäftsvorfälle auch nicht von der Kaufpreisstatistik des Bundesamtes erfasst. Dieses Marktsegment ist in seiner Gesamtheit der Auswertung entzogen und findet keinen Eingang in die Kaufpreissammlung und findet keine Berücksichtigung bei der Ableitung von  Bodenrichtwerten. Somit der Einfluss unternehmerischen Handelns auf den Immobilienmarkt nicht vollumfänglich erfasst und wiedergegeben wird. Es lassen sich auch keine Prognosen für fiskalisch motiviertes Handeln aufstellen. In Hinblick auf die Verkehrswertdefinition (§194 BauGB) wäre zu hinterfragen, ob es sich bei einem fiskalisch motivierten Handeln tatsächlich (immer) um ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse handelt.

Stand: Mai 2017

Die neue Fachregel für Metallarbeiten im Dachdeckerhandwerk liegt vor

Unter anderem wurden die für die Regensicherheit maßgeblichen Gefällestufen auch für nicht selbst tragende Metalldächer konkretisiert.

Hier sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei Metalldächern (selbsttragend oder nicht = Trapezblechprofile oder Stehfalz-, Doppelstehfalzdeckungen) um Dachdeckungen und nicht um Abdichtungen handelt.  Eine Änderung der Entwässerungssituation des Daches beispielsweise durch dessen Nutzung macht zusätzliche Massnahmen erforderlich, die für eine (Wieder-)Herstellung der Witterungsschutzleistung getroffen werden müssen. Davon insbesondere betroffen sind Dächer auf denen eine Aufdach-Solar-Anlage montiert wird.  Dabei handelt es sich nicht etwa um eine neue Erkenntnis.  Nur werden in diesem Zusammenhang die Regelungen für Zusatzmaßnahmen leider so häufig vergessen oder erst gar nicht beachtet.

Es liegt nicht zwingend am Errichter von PV-Anlagen, wenn nach der Montage Wasser durch das Dach hindurchdringt und das Dach bereits vor der Errichtung bzw. der Montage einer Aufdachanlage  nicht die erforderliche Witterungsschutzleistung (Regensicherheit) aufgewiesen hatte.

Bei der Gutachtenbearbeitung der uns in der vergangenen Zeit in großer Zahl vorgelegten Prozess- und Versicherungsakten mussten wir feststellen:

Es gibt durchaus auch Dächer, die für den Zweck zur Montage von PV-Anlagen an einen Betreiber vermietet/verpachtet wurden, die gar nicht über die notwendigen technischen Voraussetzungen für die Nutzung der Dachfläche mit einer Solaranlage verfügen.

Stand: März 2017

DIN EN ISO/IEC 17024 - ein Indiz für Qualitätssicherung ?

Rechtsanwalt Wolfgang Jacobs fasst unter der Überschrift  "Von Gerüchten, Unwahrheiten und anderen alternativen Fakten"  (DS 3/2017, 42) zusammen:

"Eine Sachverständigenzertifizierung durch eine nach der DIN EN ISO/IEC 17024  von der DAkkS akkreditierten Sachverständigenzertifizierungsstelle stellt ein Indiz für Qualitätssicherung dar, ... ."

(Anmerk. zu Indiz:  Text über echter Unterschrift =  Text vom Unterzeichner) 

Sinn und Zweck der Akkreditierung einer notifizierten Konformitätsprüfstelle ist gerade der Umstand, dass die Vermutungswirkung über die Einhaltung von Normen und Standards durch eine hoheitliche bzw. gegenüber einer hoheitlichen (beliehenen) Stelle nachgewiesen wird. Eben durch einen solchen Konformitätsbestätigungsprozess soll Rechtssicherheit geschaffen werden. Damit kann der Anwender eben gerade auf die Einhaltung der zugrundeliegenden Regelwerke vertrauen.

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie stellt nicht umsonst die Frage "Wer prüft die Prüfer ?"

Im Amtsblatt der Europäischen Union vom 13.8.2008 zur VERORDNUNG (EG) Nr. 765/2008 DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS UND DES RATES kann man nachlesen:

"(9) Der besondere Wert der Akkreditierung liegt in der Tatsache begründet, dass sie eine offizielle Bestätigung der fachlichen Kompetenz von Stellen darstellt, deren Aufgabe es ist sicherzustellen, dass die geltenden Anforderungen erfüllt sind."

Als vom Bund beliehene Stelle zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben untersteht die DAkkS der Aufsicht des Bundes. Bei ihrer hoheitlichen Akkreditierungstätigkeit wendet die DAkkS das deutsche Verwaltungsrecht an.

Mit Ausnahme des Systems der Akkreditierung von Konformitätsbewertungsstellen gibt es kein vergleichbares Qualitätsmanagement zur Überwachung von Prüfungsprozessen und deren Prüfer.

Ohne die Personenzertifizierung würde kein Fahrzeug mehr vom Band laufen, kein Flugzeug mehr abheben und auch kein Kraftwerk mehr errichtet und ans Netz angeschlossen werden.

Bei allen im Mess-, Prüfwesen und anderen Dienstleistungen von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Konformitätsbewertungsstelle zertifizierten Personen handelt es sich um Sachverständige auf ihrem Gebiet.  Insbesondere die Industrie bedient sich der Personenzertifizierung, um ein hohes Maß an Qualität sicherstellen zu können.

Rechtsanwalt Dr. Peter Bleutge fordert, dass die öffentliche Bestellung in eine öffentliche Zertifizierung umgewandelt wird, und das alle Zertifizierer im Sachverständigenbereich eine Akkreditierung durch die DAkkS nachweisen. Die zertifizierten Sachverständigen sollen einem bundeseinheitlichen Pflichtengesetz unterworfen werden.  (Der Bausachverständige Sonderheft ISSN 1614-6123, S. 13)

Um diese Anforderung erfüllen zu können ist es  natürlich erforderlich, dass die DAkkS auch die entsprechenden Akkreditierungsbereiche einrichtet. Dieser Prozess verläuft derzeit leider (teilweise) noch sehr schleppend und kann mehrere Jahre in Anspruch nehmen, bis deren Akkreditierunsgfähigkeit festgestellt, die Sektorenkomitees eingerichtet, mit dem dafür notwendigen Fachpersonal besetzt  und die Zertifizierungsprogramme mit den Sektorenkomitees  abgestimmt und bestätigt werden.

Das Landgericht Hechingen (AZ 1 OH 19/15 v. 19.07.2017) hat in diesem Beschluss festgestellt:

"... eine solche Zertifizierung, erfolgt diese nach dem Standard der DIN EN ISO/IEC 17024, ist eine der öffentlichen Bestellung vergleichbarer Sachkundenachweis und diesem gleichzusetzen."

(vgl. Landmann/Rohmer/ GewO/Bleutge GewO §36 Rn.20)

Literaturempfehlung:  Akkreditierungsstellenrecht  Bloehs/Frank 1. Auflage 2015  Verlag C.H.Beck - ISBN 978 3 406 650499

Stand: März 2017/Juli 2017

Änderungen im Sachverständigenrecht

Am 15.10.2016 ist die neue ZPO in Kraft getreten.  Im Wesentlichen wurden in dem Gesetz Änderungen bei der Beauftragung von Sachverständigen und der Fristenregelung  für die Gutachtenerstattung vorgenommen.

Ursache für die Änderung waren zunehmende Beschwerden aus dem Bereich der Familiengerichtsbarkeit. So fehlte es häufig an der Qualität der erstatteten Gutachten und der zeitnahen Auftragserfüllung, so dass sich der Gesetzgeber gezwungen sah, die ZPO zu überarbeiten.

Allerdings nach unserer Auffassung der Schuss krachend nach hinten losgegangen ist. Denn im Vorfeld sollen nunmehr die Parteien zur Person des Sachverständigen angehört werden.  Diese Maßnahme benötigt zum einen zusätzlich Zeit (Zeit,die ja eigentlich eingespart werden sollte), zum anderen stellt sich hier die Frage nach dem Sinn dieser Regelung. Sind die Parteien und Parteienvertreter doch häufig nicht vom Fach und können die Person des Sachverständigen und seine Sachkunde nicht beurteilen. Dazu wurden ja gerade die Systeme wie das der öffentlichen Bestellung  oder das der Akkreditierung und Überwachung der Konformitätsbewertungsstellen (hier: für Personenzertifizierung DIN EN ISO/IEC 17024)  vom BMWI mit nur einer Akkreditierungsstelle (DAkkS)  geschaffen, um ein  hohes Niveau an  Sachkundigen für die unterschiedlichsten Bereiche dem Markt zur Verfügung zu stellen.

Weiter wurde den Gerichten aufgegeben den Sachverständigen Fristen unter der Maßgabe von Androhung von Ordnungsgeldern zu setzen. Wobei die Androhung des Ordnungsgeldes dabei die Regel sein soll.   Der Sinn dieser Regelung erschließt sich nicht, denn erstens können die Gerichte den Zeitaufwand für ein Gutachten im Vorfeld gar nicht abschätzen - ihnen fehlt dazu einfach die erforderliche Sachkunde, zweitens liegen die langen Prozesslaufzeiten nicht an der Arbeit des Sachverständigen, sondern vielmehr an den jeweiligen Verfahrensumständen.

Bei der Komplexität der Sachverständigentätigkeit stellt sich zudem die Frage, wie mit einem zusätzlichen Zeitdruck auf den Sachverständigen eine höhere Qualität seiner Arbeit erreicht werden soll? Es dürfte eher das Gegenteil zu erwarten sein, wenn die Tätigkeit aus Zeitnot nicht mehr in der Gründlichkeit erbracht werden kann, wie dies die Sache an sich es erfordern würde.

Anstelle bei der Fragestellung zu der notwendigen Qualifikation des Sachverständigen anzusetzen sind wir der Auffassung, dass eine verbesserten Anleitung des Sachverständigen durch die Gerichte (Beweisbeschlüsse, Entlastung der Richterinnen und Richter  bei den Familien- und Amtsgerichten, ein Telefonat zwischen Gericht und Sachverständigen VOR dem Erlass eines Beweisbeschlusses - auch in OH - bzw. (H) - Sachen) wesentlich wirksamer wäre, als hier bereits vorhandenen Instrumente weiter zu verschärfen oder neue Instrumente in das Gesetz einzubringen, die zu keinem beschleunigten Verfahren und auch zu keiner höheren Qualität der Sachverständigentätigkeit führen können.  Übrigens der Sachverständige schon aus ökonomischen Überlegungen heraus ein Interesse hat, sein Gutachten schnell und zügig zu erstatten.

Eine Frist für die Gutachtenerstattung gab es schon vor der Überarbeitung der ZPO und betrug in der Regel drei Monate.  Eine Verfristung der Gutachtenabgabe musste auch bisher schon von dem Sachverständigen dem Gericht unter Angaben von Gründen mitgeteilt werden. Auch gab es die Möglichkeit der Gerichte ein Ordnungsgeld gegen den Sachverständigen bei schuldhafter Verzögerung anzudrohen und zu verhängen. An diesen Möglichkeiten auf den SV einzuwirken  hat sich nichts aber auch rein Garnichts mit der ZPO-Novelle geändert.

Stand: Dezember 2016

Änderung der Grundsteuer die V.

Das ifo Institut hat eine Berechnung der Grundsteuer nach Flächen vorgeschlagen.

„Das hätte gegenüber wertbasierten Modellen erhebliche Vorteile. Vor allem Steuervereinfachung: Wir würden hohe Bewertungskosten vermeiden“, sagte ifo-Präsident Clemens Fuest am Montag in Berlin bei der Präsentation einer Studie des Instituts im Auftrag der Verbände Haus & Grund und Zentraler Immobilien Ausschuss.

„Geeignet ist eine Kombination aus Grundstücks-, Wohn- und Nutzfläche. Dafür reicht eine einmalige Bestimmung. Anpassungen wären nur bei baulichen Veränderungen nötig“, fügte Fuest hinzu.

Wertbasierte Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer brächten erhebliche Probleme mit sich, ergänzte Fuest. Sollten aktuelle Verkehrswerte benutzt werden, so müssten diese erst ermittelt werden. „Das wäre mit einem erheblichen Aufwand verbunden, der sich angesichts des relativ geringen Grundsteueraufkommens von derzeit etwa 14 Milliarden Euro im Jahr kaum rechtfertigen ließe“, sagt Fuest.

Verfahren zur Bestimmung pauschalisierter Immobilienwerte würden die Bewertungskosten kaum reduzieren und zudem verfassungsrechtliche Bedenken nach sich ziehen.

„Für die Wertbasierung wird häufig angeführt, dass dadurch eine gerechtere Verteilung der Steuerlast erreicht werden könne. Dieses Argument ist nicht tragfähig. Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer. Bei ihr spielt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Besteuerten keine Rolle. Das gilt unabhängig davon, ob die Steuer am Verkehrswert des Hauses ansetzt oder an der Grundstücks- und Gebäudefläche“, erklärte Fuest. Darüber hinaus würden wertbasierte Grundsteuermodelle zu einer erheblichen Umverteilung der Grundsteuerlast führen. Die Eigentümer selbstgenutzter Immobilien ebenso wie Mieter in Großstädten müssten voraussichtlich deutlich mehr zahlen als bisher. Außerdem würde ein wertbasiertes Grundsteuermodell dazu führen, dass wirtschaftlich starke Bundesländer mit hohen Immobilienpreisen wie Bayern und Baden-Württemberg mehr in den Länderfinanzausgleich einzahlen müssten.

Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland, hält den flächenbasierten Ansatz für die gerechteste Reform. „Das Flächenmodell ist gerecht, denn wer mehr Fläche bewohnt, zahlt mehr“, erklärte Warnecke in Berlin. „Das Flächenmodell bietet für die Bürger, die Verwaltung und die Kommunen Verlässlichkeit und Planbarkeit“, betonte Warnecke.

„Das alte Grundsteuermodell ist daran gescheitert, dass die Politik es nicht aktualisiert hat. Das sollte sich nicht wiederholen.“ Warnecke zeigte sich verwundert, woher jetzt der Optimismus komme, dass es künftig gelingen werde. Über die individuelle Grundsteuerbelastung entscheidet am Ende die Kommune mit ihrem Hebesatz. „Die Reform der Grundsteuer muss den Kommunen ihren finanziellen Handlungsspielraum lassen. Sie darf aber nicht dazu einladen, die Gemeindekassen stetig immer mehr zu füllen“, mahnte Warnecke.

„Die vom Bundesverfassungsgericht gesetzte Frist zur Anwendung der neuen Berechnungsgrundlage steht einem wertbasierten Modell entgegen. Die Vorstellung, eine wertbasierte Berechnungsgrundlage bis spätestens ab 2025 anwenden zu können, erscheint vor der Notwendigkeit, 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu bewerten zu müssen, illusorisch,“ ergänzt Hans Volkert Volckens, Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Steuerrecht. „Mit dem Flächenmodell wären die Fristen einzuhalten. Die benötigten Daten liegen vor.“ Ein weiterer Vorteil wäre laut Volckens, dass neben der schnellen Umsetzbarkeit dieser Reformweg für den Steuerpflichtigen wesentlich transparenter als eine Bemessung nach einem Wert und ferner für die Kommune eine konjunkturunabhängige Einnahmequelle wäre. Ebenso wäre in der Bemessungsgrundlage kein automatischer Erhöhungsmechanismus implementiert. 

Quelle: ifo-Institut

Stand 17.09.2018

Änderung der Grundsteuer die III.

Das Bundesverfassungsgericht

zweifelt an der Aktualität der mehr als 50 Jahre alten Einheitswerte. Derzeit werden zu der Grundsteuer in Karlsruhe fünf Verfahren verhandelt.

Weil die Grundsteuer als Nebenkosten an die Mieter weitergereicht werden kann, stellt sich die Frage ob dieser Ansatz in der Zeit steigender Immobilienpreise und Mieten noch zeitgemäß ist. Es erscheint geradezu grotesk, dass Mieter, die im Gegensatz zum Eigentümer keinen Vorteil von einer Wertsteigerung eines von ihnen angemieteten Objektes haben auch noch für dessen Wertsteigerung belangt werden sollen.

Sollte das Bundesverfassungsgericht zu dem Ergebnis kommen, dass die Grundsteuer in ihrer aktuellen Erhebung verfassungswidrig ist, könnte das zu einem Einnahmeausfall von rd. 14. Mrd. EUR p.a. ausmachen. Weil es sich bei der Grundsteuer um eine Kommunalsteuer handelt besteht für die Gemeinden die Gefahr, dass 10% ihrer Einnahmen ausfallen könnten.

Stand: Januar 2018

Änderung der Grundsteuer die I.

Zur Ermittlung der Grundsteuer werden die sogenannten Einheitswerte herangezogen. In den alten Ländern liegen diesen die Wertverhältnisse zum 01.01.1964 zugrunde. In den neuen Ländern sind es sogar die Wertverhältnisse zum 01.01.1935.

Derzeit sind beim BVerfG mehrere Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung anhängig. Eine etwaige Verfassungswidrigkeit könnte einen Ausfall der Grundsteuer zur Folge haben. Angestrebt wird konzeptionell eine bundesweit gesamtaufkommensneutrale Reform.

Der Gesetzentwurf sieht Änderungen vorrangig im Bereich des Bewertungsgesetzes und des Grundgesetzes vor. Hinsichtlich der Neubewertung ist ein schrittweises Vorgehen angedacht:

1. Neufassung der Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer: Rund 35 Millionen Grundstücke und Land- und Forstwirtschaftliche Betriebe sollen erstmals auf den 01.01.2022 bewertet werden:

• unbebaute Grundstücke anhand von Bodenrichtwerten

• bebaute Grundstücke zusätzlich anhand des Gebäudewerts unter Berücksichtigung von Art und Baujahr

2. Ermittlung der Messzahlen, um die angestrebte bundesweite Aufkommensneutralität zu erreichen Künftig soll die Bewertung aller Grundstücke und Land- und Forstwirtschaftliche Betriebe regelmäßig wiederholt werden.

Eine Änderung des Grundgesetzes soll zugleich die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuer absichern. Darüber hinaus soll den Ländern die Kompetenz zur Bestimmung eigener, jeweils landesweit geltender Steuermesszahlen grundgesetzlich eingeräumt werden. Am 04.11.2016 hat der Bundesrat zwei zusätzliche Entschließungsanträge eingebracht: Schutz der Land- und Forstwirtschaftliche Betriebe vor Mehrbelastung (BR-Drs. 515/3/16) und Erhebung der reformierten Grundsteuer ab dem Jahr 2027 (BR-Drs. 515/2/16).

Das Ergebnis der Sitzung des Bundesrates vom 04.11.2016 sieht wie folgt aus (Auszug aus der BR-Drs. 0514-16B):

"A. Problem und Ziel Die Mehrheit der Länder beabsichtigt eine Reform der Grundsteuer auf der Grundlage eines Bundesgesetzes und will hierzu in einem ersten Schritt die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer neu regeln. Im Bereich des Grundvermögens soll ein grundlegend neues Bewertungsverfahren geschaffen werden. Für eine solche grundlegende Neukonzeption wird teilweise angezweifelt, ob dem Bund nach der geltenden Rechtslage die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zusteht. Unabhängig davon ist eine Gesetzgebungskompetenz des Bundes wünschenswert, um die Vollzugs- und die Befolgungskosten in Grenzen zu halten und eine Anknüpfung für länderübergreifende außersteuerliche Zwecke, etwa im Bereich des internationalen Auskunftsverkehrs, zu ermöglichen.

B. Lösung

Der Gesetzentwurf sieht eine Änderung des Grundgesetzes vor, um dem Bund die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer - und damit auch für die zur Grundsteuer gehörenden Bewertungsregelungen - ausdrücklich zu übertragen. Darüber hinaus wird den Ländern die Kompetenz zur Bestimmung eigener, jeweils landesweit geltender Steuermesszahlen grundgesetzlich eingeräumt.

C. Alternativen

Keine.   ... "

Stand: November 2016

Die neue Flachdachrichtlinie liegt vor

Die neue  Flachdachrichtlinie (FLL) trägt das Erscheinungsdatum Dezember 2016. Sie berücksichtigt bereits die Normenumstellung zu den Abdichtungsregeln. Mit der neuen Ausgabe wird das bisherige Prinzip der Einteilung der Dächer in genutzt und nicht genutzt zur Anwendung unterschiedlicher Regelwerke (DIN 18531 / DIN 18195 T5) aufgegeben.

Längst überfällig ist die textliche Aufnahme, dass es sich bei einem Dach mit einer darauf montierten PV-Anlage um ein genutztes Dach handelt.  Auch macht die neue FLL konkrete Angaben zu Anforderungen bei der Planung & Montage von Solar-Anlagen an die Abdichtungen, an zulässige Verformung von Dämmstoffen, Zusatzmaßnahmen und die höhenbezogene Anordnung der Anlage selber.

Allerdings fordert die FLL auch  neben der Möglichkeit der Wartung und Instandsetzung - aber auch wegen der notwendigen Entwässerung von Flachdächern -, dass PV-Anlagen mindestens 50 cm oberhalb von der Abdichtungsebene anzuordnen sind ! Dieser Abstand wird in der Praxis nahezu in keinem Fall  eingehalten.

Die Erfahrung hat gezeigt, dass bei stehendem Wasser (zeitweilig) dauerhaft stehendes Wasser auf der Abdichtung (Pfützen immer an denselben Stellen) die Funktionsfähigkeit der Abdichtung kürzer ist, als bei Dächern mit einer funktionierenden Entwässerung.

Stand: Oktober 2016

PV-Anlagenbetreiber, Solateure, Dachdecker und Versicherer aufgepasst !

Wegen der Vielzahl vorliegender Privat- und Gerichtsgutachten in Bauschadenssachen zu PV-Aufdach-Anlagen möchte ich darauf aufmerksam machen, dass - unabhängig ob Werkvertrags- oder Kaufvertragsrecht Anwendung findet  - es zu Schadenersatzansprüchen aus deliktischer Haftung (§823 BGB) kommen kann.

Dies betrifft insbesondere PV-Aufdach-Anlagen, die nachträglich auf Dächern installiert werden.

Denn wird durch die Montage der PV-Anlage das Eigentum geschädigt, dann gelten andere Verjährungsfristen, als bei Kauf- oder Werkverträge. Die Einrede der Verjährung betrifft dann nur die Anlage selber und geht somit häufig (mind. teilweise) ins Leere. Der wesentlich betragsmäßig größere Teil des Schadens am Dach kann noch immer geltend gemacht werden. Hier beträgt die Verjährungsfrist bis zu 10 Jahre.

Kommt es also wegen einer nachträglich ausgeführten mangelhaften Montage einer PV-Anlage zu einer Beschädigung des Daches, mit der Folge zunächst nicht erkannter Folgeschäden, so muss bei der deliktischen Haftung mit wesentlich längeren Zeiträumen der Inanspruchnahme gerechnet werden.  Die Kosten eines neuen Daches übersteigen den Wert einer Aufdach-PV-Anlage in aller Regel um ein Vielfaches.

Stand: August 2016

Eine neue Norm zur Sachverständigentätigkeit - DIN EN 16775:2016 nur ein Beispiel (?)

Der Normenausschuss für Diensleistungen hat mit der Europäischen Norm DIN EN 16775 ein "Regelwerk" verabschiedet, welches sich mit den Anforderungen an den  Sachverständigen und seiner  Sachverständigentätigkeit befasst.

Die Norm bezieht sich auf die DIN EN ISO/IEC 17024 : 2012 (Konformitätsbewertung; Personenzertifizierung -> siehe auch "Akkreditierung").

In Bezug auf das Deutsche Sachverständigenwesen ist mit diesem Regelwerk inhaltlich nicht wirklich etwas Neues geschaffen worden. Sowohl die öffentliche Bestellung von Sachverständigen als auch die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 regeln jeweils auf hohem Niveau die Pflichten und Rechte des Sachverständigen und die Anforderungen an seine Person und die Form der Gutachtenerstattung bzw. seiner sachverständigen Tätigkeit.

Das Regelwerk der DIN EN 16775 ist sehr allgemein gehalten und inhaltlich unbestimmt. Es zählt lediglich Beispiele zur Kompetenz,  zum Verhaltenskodex und zum Verfahrensablauf des Sachverständigen und seiner Tätigkeit auf und ist nicht belastbar.  Es stellt sich die Frage nach dem Sinn und Zweck dieser Norm und nach der Zielgruppe eines solchen Regelwerkes, welches, um überhaupt wirksam zu werden, erst einmal zwischen den Parteien (welchen?) vereinbart werden muss.

Aus unserer Sicht ist mit dieser Norm ein Papier entwickelt worden, welches de facto keinerlei Qualitätsstandards festlegt, damit auch keine indirekte Bindungswirkung erfährt und allgemein beispielhaft ein "Procedere" beschreibt, welches längst Eingang in das Deutsche Sachverständigenwesen gefunden hat.

Nur auf der Grundlage dieser Norm wird schon allein wegen fehlender konkreter Inhalte keine einheitliche Qualität und Vergleichbarkeit von Sachverständigenleistungen erreicht werden können - schon gar nicht grenzübergreifend auf europäischer Ebene.

Anders als die DIN EN 16775:2016 hat sich die vom Deutschen Industrie und Handelskammertag (DIHK) entworfene und über Jahre hinweg fortgeschriebene Sachverständigenordnung (SVO) bis hin zu einem (Mindest-)Standard entwickelt, der nicht nur eine direkt bindende Wirkung für öbuv Sachverständige beinhaltet, sondern auch eine indirekt bindende Wirkung für den gesamten Bereich des Sachverständigenwesens entfaltet.

Stand:  April 2016

Reform des Bauvertragsrechts

Am 02.03.2016 hat die Bundesregierung beschlossen das Bauvertragsrecht zu reformieren. Ziele sind die Stärkung der Verbraucher- und Handwerkerrechte. So sind in dem 87-seitigen Gesetzentwurf die Aufnahme verbindlicher Fertigstellungstermine,  die Pflicht zur Erstellung einer Baubeschreibung und die Verpflichtung zur Dokumentation des Bauwerks zusammen mit einem Herausgabeanspruch des Bestellers vorgesehen.

Weitere Regelungen betreffen die Begrenzung der Höhe von Abschlagszahlungen und die Möglichkeit der Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund sowie ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

Auch die europäische Rechtsprechung hat Eingang in das geplante Gesetz gefunden.  So werden Regelungen zu kaufvertraglichen Mängelhaftung bei beweglichen (eingebauten) Sachen. Sie sind im Zuge der Mängelbeseitigung für den Besteller (kostenneutral) mit aus- und einzubauen.   

Der Regierungsentwurf zum Gesetz kann unter folgendem link heruntergeladen werden. 

Stand: März 2016

Die nunmehr dritte Überarbeitung des Regierungsentwurfes kann unter folgendem link heruntergeladen werden.

Stand: Februar 2017

Das Gesetz soll noch in dieser Legislaturperiode beschlossen werden und zum 01.01.2018 in Kraft treten.

Stand: März  2017

ehrenamtlicher Richter

Vom Wahlausschuss des Finanzgerichtes München wurde Herr Ralph-René Zacharias für die Legislaturperiode 2016 bis 2020 als ehrenamtlicher Richter gewählt.

Stand: November 2015

aus der Bauwirtschaft

Lediglich der Wohnungsbau boomt? Der Nicht-Wohnungsbau bestätigt seinen Abwärtstrend im dritten Quartal 2014. Relativiert man die Baufertigstellungen beim privaten Wohnungsbau, so ist tatsächlich eine nach Jahren abnehmender Fertigstellungen eine Aufwärtsentwicklung zu verzeichnen. Doch liegen die Fertigstellungszahlen bei weitem nicht so hoch wie noch vor 10 Jahren.

Offensichtlich sind es die niedrigen Zinsen, die allein den Bürger zu neuen Investitionsentscheidungen veranlassen. Da stellt sich die Frage, wieviel Bodenpreissteigerung wir uns tatsächlich leisten können? Und, wieviel Bodenpreissteigerung tatsächlich gerechtfertigt ist? In den letzten fünf Jahren sind die Bodenpreise quasi explodiert. Gleichzeitig hat das Kreditvolumen um 20% zugenommen.

Änderung bei der Ermittlung von der Vergleichsmiete

Der Petitionsausschuss des Bundestages hat in seiner Sitzung am 14.10.2015 beschlossen, dass die Berechnung der im qualifizierten Mietspiegel wiedergegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete geändert werden soll. Zukünftig sollen auch Altmietverträge (Mietverträge > 4 Jahre) Eingang in die ortsübliche Vergleichsmiete finden.

Kaufpreissteigerung für Eigentumswohnungen losgelöst von der Mietpreisentwicklung

Genauso wenig, wie der derzeitige Run auf Immobilien prognostiziert werden konnte, kann das Ende dieses Hype vorhergesagt werden.

Im Halbjahresbericht 2015 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München festgestellt, dass die Preise für Eigentumswohnungen (Wohnungs- und Teileigentum) in München im Durchschnitt rd. 17% über den Preisen des Vergleichszeitraumes vom Vorjahr liegen.

Für den gleichen Zeitraum wurde ein Preissteigerung  für Baulandpreise von Einfamilienhausgrundstücken mit  rd. 10% ermittelt.

Damit findet nunmehr eine Kaufpreisentwicklung losgelöst von der Mietzinsentwicklung statt, was zwangsweise zu niedrigeren Liegenschaftszinssätzen führt. Bei dem Liegenschaftszinssatz handelt es sich um den Zinssatz zu diesem eine Immobilie am Markt durchschnittlich verzinst wird.   Ein hoher Liegenschaftszinssatz ist ein Kennzeichen für niedrige Kaufpreise in Bezug auf die Bodenpreissteigerung  kapitalisierten Erträge und umgekehrt.

Weil die Miete die einzige laufende Ertragsquelle bei vermieteten Eigentumswohnungen darstellt, die Mieten jedoch nicht an der Entwicklung der Kaufpreise im gleichen Maß teilnehmen, ist mit sinkenden Immobilienpreisen dann zu rechnen, wenn

1. das Zinsniveau am Kapitalmarkt steigt,

2. die Annuitäten der Anschlussfinanzierungen nicht mehr bedient werden können,

3. das Vertrauen in die Konjunktur abnimmt.

Die weitere Entwicklung der Wohnungsmärkte in München und Umgebung bleibt abzuwarten.

Der  Schweizer  UBS Swiss Real Estate Bubble Index berücksichtigt sechs Subindizes, um eine Immobilienblase prognostizieren zu können.

1)   Rohertragsfaktor (Verhältnis vom Kaufpreis zum Jahresmietertrag)

2)   Verhältnis vom Preisanstieg  der Hauspreise zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen

3)   Verhältnis vom Preisanstieg  der Hauspreise zu den Konsumentenpreisen

4)   Verhältnis der Hypothekenvolumen zum durchschnittlichen verfügbaren Einkommen

5)   Anteil der Kreditanträge für nicht selbst genutztes Wohneigentum

6)   Anteil der Bautätigkeit am Bruttoinlandsprodukt (BIP)

Auffällig ist, dass das bei der Ermittlung des Indices das Zinsniveau (Zinsen = Preis des Geldes; Inflation = Wert des Geldes) keinen Eingang findet, sondern lediglich der tatsächliche Verschuldungsgrad und die vorherrschenden Marktverhältnisse.

Weil davon auszugehen ist, dass nicht nur die Mieten den Kaufpreissteigerungen nicht in dem Maße folgen werden, sondern auch die Einkommenssteigerungen den  Steigerungen der Kaufpreise (und Mietzinsen) zurückbleiben, ist mit der Entwicklung einer Immobilienblase in den Ballungszentren zu rechnen.

Analog zum UBS Swiss Real Estate Bubble Index wurde eine ähnliche Untersuchung bereits 2014 vom Deutschen Institut für Wirtschaft (DIW) für die Bundesrepublik Deutschland differenziert  nach Neubauten und Bestandsbauten durchgeführt.

Immobilien steigende Preise vs. steigende Wertentwicklung - negative Liegenschaftszinssätze

Steigende Preise bedeuten nicht gleich eine im gleichen Maß zunehmende Wertsteigerung. Steigende Preise und Wertentwicklung können auch diametral zueinander verlaufen.  Dieser Effekt ist derzeit in einigen Bereichen des Immobilienmarktes zu beobachten. Die Zeit niedriger Kapitalmarktzinsen hat dazu geführt, dass Vermögen in Immobilien umgeschichtet wurde, oder aber auch eine höhere Kreditaufnahme für den Bau von selbstgenutzten Eigenheimen erfolgt(e). In einigen Gegenden kann man beobachten, dass Objekte zum 30-fachen und mehr des Jahresrohertrages (Summe aller Mieteinnahmen) den Besitzer gewechselt haben. Dies entspricht einer Verzinsung des eingesetzten Kapitals von rd. 3,3%. Allerdings ohne die Berücksichtigung von Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, Betrieb, Mietausfallwagnis) und weiteren Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer, Sachverständige, Anfangskosten der Finanzierung, etc).  Berücksichtigt man die Bewirtschaftungskosten, die einen Anteil von rd. 17 % bis 22 % der Mieterträge ausmachen können, so stellt man fest, dass eine Wertsteigerung des Objektes nur durch Mieteinnahmen sich nicht mehr darstellen lässt. Kommen noch unvorhergesehene Baumängel und Bauschäden hinzu, ist zwangsweise mit einer Wertminderung einhergehend mit einem Wertverlust des Objektes zu rechnen.

In der Vergangenheit - bis 2007 - war es beispielsweise bei Wohneigentum die Regel, dass bei Neubauobjekten (Erstverkauf) zunächst ein Preisverlust des Objektes festzustellen war. Und erst nach  rd. 20 Jahren beim Zweitverkauf wieder mit steigenden Preisen  (Wert ist nicht gleich Preis !) gerechnet werden konnte.  

Allerdings in Teilmärkten mittlerweile der Trend zu beobachten ist, dass auch für den Zweitverkauf negative (!) Liegenschaftszinssätze festgestellt werden, wenn man den Preis als wertrelevante Größe der Berechnung zugrunde legt  Es erfolgt hier der Hinweis, dass per Definition der Liegenschaftszinssatz (LZS) eigentlich nicht negativ werden kann, wie nachfolgende Formel zeigt:   LZS=Reinertrag/Kaufpreis*100. Allerdings gilt dieser Ansatz nur unter der Annahme unendlich langer Nutzungsdauern der Bauwerke.

Das bedeutet, dass nicht nur beim Erstverkauf sondern auch langfristig mit einer für den Erwerber negativen Wertentwicklung der Immobilie gerechnet werden muss.  Eine positive Nettorendite und einen positiven Liegenschaftszinssatz lässt sich in solchen Fällen nur unter Ausschluss der Berücksichtigung der Alterswertminderung (= unendliche Restnutzungsdauer) ermitteln. Dies entspricht nach meiner Auffassung auch der derzeitigen Erwartungshaltung der Immobilienerwerber. Sie gehen der Preisentwicklung der letzten Jahre folgend auch von einer Wertsteigerung des/der Kaufobjekte(s) aus.  Jedoch jeder aufgeschlossene Kaufinteressent mühelos feststellen kann, dass für eine Eigentumswohnung mit dem Baujahr 1980 am Markt nicht derselbe Preis zu erzielen ist, wie mit einer gerade erst fertiggestellten Eigentumswohnung.

Wesentliche Faktoren auf die zukünftige Wertentwicklung von Immobilien sind neben der Entwicklung am Kapitalmarkt auch der Arbeitsmarkt und die demographische Entwicklung zu nennen. Bei der Auswahl eines Objektes  sollte als Lagemerkmal unbedingt die Einwohner- und Arbeitsmarktentwicklung - insbesondere unser zunehmend alternden Gesellschaft - mit berücksichtigt werden. Bereits heute lässt sich absehen, dass das Erwerbspersonenpotential schon jetzt und in den kommenden Jahren zunehmend  abnehmen wird. Dies wird nicht ohne Folgen für den Immobilienmarkt bleiben.

Allerdings auch gesagt werden muss, dass beispielsweiseaktuelle Studien zum Standort München bis zum Jahr 2030 von einem Bevölkerungswachstum von ca. +16,5% bis 17,5% und ein Beschäftigungswachstum von ca. 14,6% bis 17,5% ausgehen. Somit für den Standort München und seinem Umland nach derzeitiger Lage keine negative Entwicklung abzusehen ist. Es sei denn, dass die Mieten für Wohnraum und Preise für Wohneigentum weiter steigen, sodass den Mitarbeitern kein Wohnraum mehr zur Verfügung gestellt werden kann.

Es bleibt abzuwarten, welche Folgen eine Überhitzung des Marktes mit sich bringen wird.

Stand: April 2018

aus der Rechtsprechung

Oberste Finanzbehörde der Länder (BSt.Bl. IS.808) v. 19.Februar 2014

Gleichlautender Erlass betr. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts; Berücksichtigung von Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundbesitzwerts vom 19. Februar 2014 (BStBl. I S. 808) (Oberste Finanzbehörden der Länder) Der Bundesfinanzhof vertritt im Urteil vom 11. September 2013 II R 61/11 (BStBl. 2014 II S. 363) die Auffassung, dass der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gemäß § 146 Abs. 7 BewG a. F. nur durch ein Gutachten erbracht werden kann, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat. Mit Bezug auf das vorgenannte Urteil wird klargestellt, dass die Finanzverwaltung an ihrer Auffassung festhält, dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erbringen kann (siehe u. a. R B 198 Abs. 3 Satz 1 ErbStR 2011). Dies gilt, nicht zuletzt schon aus verfassungs- und europarechtlichen Gründen, insbesondere für inhaltlich mängelfreie Gutachten eines nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken.

Quellen: ZEV 2014, S. 331, DB 2014, S. 1230, DStR 2014, S. 1061

BGH  Grundsatz-Urteil vom 19.01.2017  VII ZR 301/13

Bei einem Bauvertrag nach BGB hat der Besteller keine Mängelrechte vor Abnahme ! 

Der Besteller kann Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen. Er kann berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme geltend zu machen, wenn er nicht mehr die (Nach-)Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Allein das Verlangen eines Vorschusses für die Beseitigung eines Mangels im Wege der Selbstvornahme genügt dafür nicht. In diesem Fall entsteht ein Abrechnungsverhältnis dagegen, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen.

BGH  Urteil vom 20.07.2016  VII ZR 263/14

In dem Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass Vermieter nicht die Kaution dazu nutzen dürfen, ältere Forderungen zu begleichen, wenn sich diese sich auf wiederkehrende Leistungen wie beispielsweise Nebenkosten (hier: Betriebskosten) beziehen.

OLG Bamberg Urteil vom 09.12.2015 8 U 23/15

Ziehen die Erwerber in ihre Eigentumswohnung ein und bezahlen sie den Kaufpreis vollständig, ohne auf die Erwerberverträge vereinbarte förmliche Abnahme zu bestehen, wird die Leistung des Bauträgers insgesamt - also einschließlich der Teile der Leistung, die in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer übergehen sollen - konkludent abgenommen.

OLG Koblenz Urteil vom 12.06.2015 10 U 755/14

Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel - hier Schimmelbefall in einem vermieteten Hausanwesen - gemäß §§ 434 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2, 437 Nr. 2, 444 BGB setzt voraus, dass dem Verkäufer Mängel bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Mängel nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

OLG Dresden Urteil  vom 06.07.2014  1 U 600/12

"... Anders als die Beklagte und die Streithelferin meinen, ist ein Abzug "Neu für Alt" im vorliegenden Fall  ...  nicht vorzunehmen. Nach dem Zweck der Gewährleistungsvorschrift soll dem Besteller zumindest nachträglich zu einem vertragsgemäßen Werk verholfen werden und zwar ohne zusätzliche Kosten und grundsätzlich ohne Rücksicht auf die inzwischen ohne sein Zutun vergangene Zeit. Mit diesem Gesetzeszweck ist die Anrechnung ersparter Instandhaltungsaufwendungen oder einer längeren Lebensdauer nachgebesserter Leistungen nicht zu vereinbaren. Insoweit unterscheidet sich die Interessenlage der Beteiligten grundlegend von den Schadenersatzfällen aus unerlaubter Handlung, bei denen eine entsprechende Vorteilsausgleichung unter dem Gesichtspunkt "Neu für Alt" anerkannt ist. Der Anspruch des Auftraggebers auf eine neue und mangelfreie Werkleistung darf nicht dadurch geschmälert werden, dass der Auftragnehmer trotz ständiger Mängelrügen seiner Vertragspflicht nicht nachkommt. Ebenso wenig braucht sich der Auftraggeber darauf verweisen lassen, er habe das - wenn auch fehlerhafte - Werk immerhin längere Zeit nutzen können. Dabei handelt es sich um eine unvermeidliche Nutzung, die gerade nicht den vertraglich geschuldeten unbeeinträchtigten Gebrauch ermöglicht und deshalb keinen Abzug rechtfertigt (BGH, Urt. v. 17.05.1984, Az.: VII ZR 169/82, BGHZ 91, 206 m.w.N.). Vorliegend ist mithin für die ....kosten kein Abzug wegen der verlängerten Lebensdauer vorzunehmen, denn diese beruht auf einer verspäteten Nacherfüllung. Eine verspätete Nacherfüllung die dazu führt, dass das Werk infolgedessen eine längere Lebensdauer aufweist, muss sich der Besteller nicht anrechnen lassen, da er sich auf der anderen Seite während des Ausbleibens der Nacherfüllung mit einem mangelhaften Werk begnügen musste (OLG Köln, Urt. v. 18.09.2013, Az.: 11 U 79/13, MDR 2014, 333 m.w.N.) ..."

OLG  Celle  Urteil vom 27.02.2014 16 U 187/13

Planer haftet nicht für den Erfolg einer Förderung bei energetischen Sanierungsobjekten wegen fehlendem Werkvertrages.

Abweichend vom Urteil des LG hat das OLG entschieden, dass bei der energetischen Sanierung kein Werkvertrag sondern ein Dienstvertrag vorliegt, auch wenn Wirtschaftlichkeitsberechnungen durchgeführt wurden.

Geklagt hatte ein Bauherr auf Schadenersatz wegen fehlerhafter Beratung, weil er entgegen der Fördermittelberatung keinen Baukostenzuschuss für energetische Optimierungsmaßnahmen in der Höhe von 20% bewilligt bekommen hatte. Das Gericht stufte den zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag über Beratungsleistungen nicht als Werkvertrag ein:

"Wer es übernimmt, über die Möglichkeiten der energetischen Modernisierung eines Objektes zu beraten, dazu Wirtschaftlichkeitsberechnungen anzustellen und Fördermittelberatung sowie Hilfestellung bei der Beantragung möglicher Fördermittel zu erbringen, schuldet letztlich in Bezug auf die Fördermittelberatung keinen Erfolg. Geschuldet wird eine fachliche Beratung dahin, welche vorgeschlagene und auch berechnete Maßnahmen die Voraussetzungen der angegebenen Förderung erfüllen könnten" - mithin eine Dienstleistung. Eine Garantie zur Erlangung der angegebenen Fördermittel habe der Beklagte dagegen nicht geschuldet und in dem Vertrag auch nicht übernommen.

AG Pankow/Weißensee - Berlin  Urteil vom 28.01.2015. 6 S 149/12

Mieter muss unwirtschaftliche Außenwanddämmung nicht dulden.

Die Klage scheitert insbesondere in Bezug auf das Wärmedämmverbundsystem sowie den Fensteraustausch! Bereits aufgrund der vom Vermieter vorgelegten Zahlen stand die durch die Maßnahmen errechnete Einsparung von 68,78 Euro pro Monat einer Mieterhöhung von 249,29 Euro pro Monat gegenüber. Selbst unter Berücksichtigung einer Preissteigerung von Heizöl von 9% pro Jahr würde die Umlage erst nach 20 Jahren rechnerisch niedriger sein als die eingesparte Heizenergie. Insofern liege hier keine modernisierende Instandhaltung vor. Es handle sich hier auch nicht um eine Frage der "wirtschaftlichen Härte", die gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB der Mieter (erst) im Mieterhöhungsverfahren geltend machen könnte. Vielmehr führe die Bestimmung in § 25 Abs. 1 EnEV dazu, dass bereits der Vermieter die an sich gebotene Maßnahme nach § 9 Abs. 3 EnEV nicht durchführen muss. Wenn der Vermieter aber sich von einer entsprechenden Maßnahme, wegen deren Unwirtschaftlichkeit befreien könnte, dann muss sich nach Treu und Glauben (BGB § 242) auch ein Mieter darauf berufen können. In Bezug auf den Fensteraustausch zu Gunsten von Kunststofffenstern komme es - gerichtsbekannt - zu keinen nachhaltigen Einsparungen von Heizkosten, da durch das Erfordernis des häufigeren Lüftens der Wohnung keine Einsparung von Heizenergie erzielt werden könne.

1. Nach Auffassung des Gerichts muss der Gedanke von § 25 Abs. 1 EnEV auch im Rahmen des § 555d Abs. 1 BGB berücksichtigt werden.

2. Bei der wirtschaftlichen Härte nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB handelt es sich um etwas anderes als bei der Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme im Sinne von § 25 Abs. 1 EnEV; die Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme nach § 25 Abs. 1 EnEV kann der Mieter bereits bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen.

3. Auch wenn der Mieter Kosten für Energieeinsparungsmaßnahmen tragen muss, kann es nicht sein, dass ein Mieter auch nach 10 Jahren nach Durchführung der Maßnahme immer noch keine Kosteneinsparung bezüglich der Energieausgaben gegenüber der durch die Maßnahme durchgeführten Mieterhöhungen erzielt hat.

BGH Beschluss vom 24.07.2014 -  III ZR 412/13

Für die Annahme grober Fahrlässigkeit des Sachverständigen nach §839a BGB kommt es nicht darauf an, dass die Unrichtigkeit des Gutachtens jedermann, auch den entscheidenden Richtern, aufgrund naheliegender Überlegungen hätte einleuchten müssen. Maßgebend ist insoweit vielmehr die Perspektive des Sachverständigen.

OLG Düsseldorf Urteil vom 07.05.2013 - 21 U 3/12

Eine objektive Pflichtverletzung i.S. des §280 Abs. 1 BGB liegt nicht vor, wenn im Gutachten nicht zu einer Frage Stellung genommen wird, die nicht Gegenstand des Auftrags ist.

OLG München Urteil vom 17.12.2013 - 9 U 960/13

1. Ein merkantiler Minderwert kann auch dann eintreten, wenn aus technischer Sicht die Mängel vollständig beseitigt sind. Insofern bildet dieser Minderwert die - bautechnisch unzutreffende - Einschätzung der beteiligten Verkehrskreise ab. Dem liegt die Annahme zugrunde, dass eine Reparatur nicht an die fachliche Qualität einer von vornherein richtige Herstellung reicht.

2. Bei der vollständigen Neuherstellung eines Daches handelt es sich um einen gravierenden Sanierungseingriff. Es besteht deshalb immer die theoretische Möglichkeit, dass sich die Mängelbeseitigung nachteilig auf den Bestand auswirkt. 

BGH Urteil vom 06.12.2012 -  VII ZR 84/10

Ein merkantiler Minderwert könne trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung dadurch verbleiben, dass bei einem großen Teil des Publikums vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebender Schäden eine den Preis beeinflußende Abneigung gegen den Erwerb bestehe. Vorausetzung sei, dass es sich um ein marktgängiges Objekt handele,... .

Die Höhe (Anmerk. SV: des merkantilen Minderwertes) könne nur danach bestimmt werden, wie eine größere Gruppe von Kaufinteressenten reagieren würde, wenn sie von der Klägerin über die beseitigten Mängel und die Höhe der erforderlich gewordenen Reparaturkosten informiert würde.  ...

Die Ermittlung der Wertminderung könne deshalb insbesondere nur unter Berücksichtigung der Schadenursache, der durch den Schaden bewirkte, bzw. möglicherweise bewirkten Umstände, der individuellen Eigenschaften des Objektes und den zum Wertermittlungsstichtag herrschenden allgemeinen Marktbedingungen vorgenommen werden. Dafür seien die in dem Gutachten des Sachverständigen O. niedergelegten Berechnungen keine geeignete Grundlage. Der Sachverständige habe nicht erläutert, wie er auf die von ihm herangezogenen Ausgangswerte gekommen sei. Denn er habe erklärt, es handle sich um Schätzwerte, die jeweils einzeln angreifbar seien. und auf seiner freien Schätzung beruhten. Er habe diese Schätzung auf der Grundlage dessen vorgenommen, wie nach seiner Auffassung ein durchschnittlicher Marktteilnehmer die Wahrscheinlichkeit des Eintritts späterer Schäden schätzen würde. Der Sachverständige habe selbst erklärt, die von ihm vorgenomme Schätzung beruhe auf seinem "Bauchgefühl". Wenn der Sachverständige bei seiner Gewichtung zu dem Ergebnis gelange, der merkantile Minderwert sei fast doppelt soch hoch einzuschätzen, wie die gesamten zur Beseitigung der Risse und ihrer Ursachen aufgewandten Kosten, so stehe das außer Verhältnis zu dem, was ein besonnener Kaufinteressent bei Offenbarung sämtlicher relevanten Umstände vernünftiger Weise befürchten könnte.

Entsprechendes gelte auch für die von dem Sachverständigen O. vorgenommene "Expertenbefragung". Zwar stelle es grundsätzlich einen richtigen Ansatz dar, festzustellen, wie sich der reparierte Schaden auf die Bereitschaft potentieller Kaufinteressenten am Markt zur Zahlung des vollen oder nur eines geminderten Kaufpreises auswirken würde. Es sei jedoch kein geeignetes Mittel, verschiedenen Experten in einem Telefongespräch von jeweils 10 bis 15 Minuten die Sachlage dazulegen und sie eine Schätzung abgeben zu lassen. Das zeige auch sehr deutlich die Streubreite der genannten Prozentsätze von 5% bis 30% des Kaufpreises. Auch diese Zahlen beruhten lediglich auf dem "Bauchgefühl" der Gesprächspartner. ...

Außerdem hänge die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe von Kaufinteressenten eine Wertminderung durchgesetzt werden könne, grundsätzlich vom Grundstücksmarkt ab, was dem Sachverständigengutachten und der "Expertenbefragung" keine Berücksichtigung gefunden habe. ...

a) Ein merkantiler Minderwert liegt vor, wenn nach erfolgter Mängelbeseitigung (ansonsten liegt ein Technischer Minderwert vor) eine verringerte Verwertbarkeit gegeben ist, weil die maßgeblichen Verkehrskreise ein im Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben (vgl. BGH Urteil v. 9.Januar 2003 - VII ZR 1818/00, BGHZ 153,297; vom 15. Dezember 1994 - VII ZR 246/93, BauR 1995, 388; vom 11 Juli 1991 - VII ZR 301/90, BauR 1991, 744; vom 19. September 1985 - VII ZR 158/84, BauR 1986,103). 

...

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