Verkehrswertgutachten

von bebauten und unbebauten Grundstücken zum Zweck der Kreditfinanzierung und Festlegen der Beleihungswertgrenzen für Gerichte, Banken, Eigentümer und Versicherungen oder für die Festsetzung des Verkehrswertes bei Vermögensfragen beispielsweise in Scheidungsfällen.

Wir erstellen auch Gutachten zu einzelnen wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen beispielsweise grundstücksbezogene Rechte. Darunter fallen insbesondere Rechte und Belastungen privatrechtlicher oder aber auch öffentlich rechtlicher Natur.

In eigener Sache: Da ich in der Vergangenheit die Erfahrung machen musste, dass sich eine Reihe von Sachverständigen bedenkenlos  EDV– und formulargestützten Berechnungsprogrammen bedient haben und eine schlüssige Begründung bei diesen Gutachten i.d.R. fehlte, möchte ich ausdrücklich darauf hinweisen, dass jedes Gutachten ein Individualgutachten ist und damit ist es ein Unikat. Es basiert auf einer ausgiebigen Recherche und verlangt ein hohes Maß an individuellen Überlegungen. Ein lediglich auf Basis eines PC-Programms erstelltes Gutachten hält einem Kontroll– oder Obergutachten nicht stand. Solche Gutachten sind nicht verwertbar und daher wertlos. Auf die möglichen Konsequenzen und Haftungsfolgen sei hier verwiesen.

Mit statistischen Berechnungen, wie beispielsweise mit der  Monte Carlo–Simulation, sind wir in der Lage strittige Eingangsparameter (Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz, Bodenwerte, Restnutzungsdauer(n)) in ihren Auswirkungen auf den Ertragswert rechnerisch zu bestimmen und graphisch darzustellen. Sie sind regelmäßig Gegenstand von obergutachtlichen Überprüfungen. Damit können wir auch den wahrscheinlichsten Wert einer Liegenschaft ermitteln. Zur Veranschaulichung steht ein Auswertungsdiagramm basierend auf 10.000 Rechendurchläufen zum Download bereit.

 

Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) eines Grundstücks ist im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) eindeutig definiert als der Wert, der durch den Preis bestimmt wird, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wesentliche Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts ist derzeit die  Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die eindeutige Vorgaben hinsichtlich der Vorgehensweise enthält.

Verkaufswert, Schätzwert, Taxwert, etc. sind Begriffe, die immer wieder auftauchen, um den Wert eines Grundstücks zu definieren. Die Verwendung dieser Begriffe soll in aller Regel darüber hinwegtäuschen, dass die strengen Vorgaben der ImmoWertV (früher WertV 88)  sowie die klare Definition des Verkehrswerts im BauGB und die damit verbundene Haftung des Sachverständigen für sein Gutachten umgangen werden sollen.  So genannte "Gutachten" über Verkaufswert, Schätzwert, Taxwert, etc. sind oft das Papier nicht wert auf dem sie erstellt wurden. Meistens führt eine überschlägige Schätzung ohne sachverständige Recherche und Begründung der zu Grunde gelegten Eingangsdaten zu einem völlig falschen Ergebnis.

Der Verkehrswert (Marktwert) muss auch als solcher benannt sein!