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Qualitätssicherung (BQÜ) bzw. Baucontrolling

Die Bauqualität leidet immer mehr unter den gestiegenen technischen Anforderungen, dem Zeit- und Kostendruck. 

Die Zeiten in denen alleine die Bauleitung des Architekten oder des Bauingenieurs ausreichend für die Realisierung eines mangelfreien Bauwerks waren sind vorbei.

Einhergehend mit der in den letzten - fast 20 Jahren -  zu beobachtenden rasant   gestiegenen und weiter exponential steigenden Herausgabe von neuen technischen Regelwerken und Merkblättern über die gesamte Bandbreite des Bauens, einer zunehmend komplexen Technischen Gebäudeausstattung sowie die Entwicklung  "moderner" Baustoffe mit nur teilweise eng begrenzten Einsatzbereichen  nehmen die Mangel- und Schadensfälle und damit auch die Beseitigungskosten deutlich zu.  Der jährliche Fehlerkostenanteil wird in Deutschland mit 10,5 Mrd. EUR (Quelle: BauInfoConsult August 2014) benannt. Gleichzeitig ist eine Abnahme der  Dauerhaftigkeit (Nutzungsdauern) von Bauteilen, Baukonstruktionen zu beobachten.

Eine der häufigsten Ursachen für Mängel- und Bauschäden sind Organisationsverschulden, Unachtsamkeit und mangelnde Kenntnisse über Bautechniken und die Funktionen sowie der (versprochenen !) Leistungsfähigkeit von Baustoffen.  Je größer das Bauvorhaben ist und je mehr Beteiligte in den Planungs- und Bauprozess eingebunden werden, desto mehr Fehler entstehen am Bau. Um so wichtiger ist es, Fehler in den technischen Unterlagen und in der Bauausführung rechtzeitig zu erkennen, um daraus folgenden Bauschäden vorzubeugen. Neben nicht absehbaren Folgekosten erspart die bautechnische Prüfung auch mögliche Rechtsstreitigkeiten.

Eine baubegleitende Qualitätssicherung bzw. ein baubegleitendes Controlling (BQÜ) hilft im besten Fall sämtliche Mängel und Schäden zu vermeiden. Allerdings ganz ausgeschlossen werden können diese wiederum nicht. Die Leistungen zur BQÜ sehen  zusätzliche stichprobenartige Prüfungen durch eine unabhängige hoch qualifizierte dritte Person (Institution) vor. Wegen der stichprobenartigen Prüfung können jedoch nicht alle Fehler am Bau gänzlich ausgeschlossen werden. Dennoch hat sich in der Vergangenheit gezeigt, dass bei einem Einsatz einer BQÜ dies zu einer erheblichen Reduzierung der Fehler und damit zu einer besseren Qualität am Bau geführt hatte.

Wir überprüfen für Sie, ob die vereinbarten Qualitätsstandards eingehalten werden.

Die Qualitätsüberwachung beginnt im Idealfall mit der Beratung während der Entwurfs- und Planungsphase des Bauvorhabens und setzt sich während der Bauzeit bis zur Fertigstellung fort. So empfehlen wir, dass beim Neubau besonders schadensträchtige Arbeiten nach dem Vier-Augen-Prinzip möglichst schon in der Planungsphase zusätzlich von einem Bausachverständigen überprüft werden. Hierzu gehört beispielsweise die Abdichtung erdberührter Bauteile oder die Ausführung der Luftdichtheitsebene. Regelmässig werden aus Nachlässigkeit und Unkenntnis  nicht nur Bauschäden sondern häufig wesentlich teurere Folgeschäden produziert. Als besonders anfällig für Baumängel haben sich die nach großer Sorgfalt verlangenden Arbeiten an Dächern, Abdichtungen und Fassaden erwiesen. Nicht nur Flachdächer, sondern auch im Zuge von Umbauten oder Sanierungen geänderte Steildächer sind Konstruktionen, welche viel zu oft in einer Kombination von ungenügender Planung und fehlerhafter Ausführung zu erheblichen Folgeschäden führen. Insbesondere sei hier auch auf die häufig nicht fachgerechte Montage von Solaranlagen verwiesen. Und das bei Bauteilen deren Hauptaufgabe es sein sollte Werte zu schützen! Mit Hilfe einer sachverständigen Beratung während der Planung und Bauzeit Ihres Gebäudes werden Bauschäden vermieden. Bau- und Unterhaltungskosten werden bei gleichzeitiger Kontrolle der Bauqualität optimiert und kostenintensive Folgeschäden werden vermieden.

 

Stufen und Inhalte der BQÜ

  • Vertragsprüfung

Technische Vertragsinhalte werden auf das Fehlen, auf Widersprüche, auf missverständliche Formulierungen hin überprüft, und es werden  richtige Ausführungsvarianten vorgeschlagen und/oder Ergänzungen angemerkt.

  • Planprüfung

Schnittstellen zwischen einzelnen Gewerken sind eines der häufigsten Fehlerursachen. Anhand der Planprüfungen werden beispielsweise Themen zur Barrierefreiheit, dem vorbeugenden Brandschutz, der Standsicherheit, dem Schallschutz, dem Feuchteschutz geprüft (Aufzählung ist nicht abschließend).  Festgestellte Fehler oder nicht ausreichend detailliert ausgeführte Planungen werden markiert und können korrigiert werden.

Jede spätere Planänderung führt unweigerlich zu höheren Kosten und ggf. zu erheblichen Bauzeitverzögerungen.

  • baubegleitende Begutachtung

In dieser Phase wird die Bauausführung in Übereinstimmung mit der Baubeschreibung, den vorhandenen Sondergutachten (Baugrundgutachten, Brandschutzgutachten, etc.) den Plänen und Regelwerken, Herstellervorgaben überprüft.

Es wird überprüft, ob zugelassene bzw. geeignete Baustoffe eingesetzt und beschädigungsfrei verbaut werden. Es wird überprüft, ob die Beschaffenheit der Untergründe gegeben sind, dass Baustoffe appliziert oder montiert werden können. Es werden An- und Abschüsse überprüft. Diese Aufzählung ist wegen der Komplexität der Thematik selbstverständlich nicht abschließend.

Zu jeder Begehung wird ein Bericht mit gutachterlichen Feststellungen und ggf. Bildern erstellt. Fehler werden dokumentiert und bei der Folgebegehung auf deren Beseitigung hin kontrolliert.

  • Bauabnahmen

Die letzte Stufe der BQÜ ist die vorbereitende Abnahmebegehung und die darauf folgende Begleitung des Bauherren oder aber auch des Bauunternehmens zur Abnahme.

Die BQÜ  (Baucontrolling) können die rechtsgeschäftliche Abnahme des Bauherren nach unserer Auffassung NICHT ersetzen, auch wenn dieses von einigen großen Sachverständigenorganisationen immer wieder angepriesen und sogar in notarielle Bauträgerverträge textlich aufgenommen wird. Insbesondere ist Aufmerksamkeit geboten, wenn die Kosten für die Abnahme bereits im Kaufpreis des Bauträgervertrages enthalten sind. Ob diese dabei separat ausgewiesen werden, macht keinen Unterschied.

Bei solchen in den Verträgen formulierten Vollmachten ist äußerste Vorsicht geboten und es wird empfohlen hierzu einen externen Rechtsbeistand aufklärend und beratend hinzuzuziehen.

In der Vergangenheit mussten wir (vereinzelt) feststellen, dass bei Konstellationen, in denen eine Sachverständigenorganisation allein das Gemeinschaftseigentum für einen Großteil der Eigentümergemeinschaft abnehmen sollte, und wir parallele dazu von einem oder wenigen Eigentümern zu einer separaten Begutachtung hinzugezogen wuden, die "Position" der Sachverständigenorganisation häufig "näher" beim Bauträger angesiedelt war, als bei den Erwerbern.  Es hat sich gezeigt, dass durch die im Kaufpreis des Bauträgervertrages enthaltene anteilige Vergütung der SV-Organisation eine wirtschaftliche Abhängigkeit zwischen dem Bauträger und der SV-Organisation entstanden ist, die - losgelöst von etwaigen Haftungsfragen und eines bestehenden Haftungsrisikos - durchaus an deren  Unabhängigkeit hatte Zweifel aufkommen lassen.

 

Weil jede Baumaßnahme individuell ist, kann hier kein allgemein gültiger Leistungsumfang für die BQÜ wiedergegeben werden. Dieser muss individuell ermittelt und festgelegt werden. Beispielsweise  ein Großprojekt aus einem Architektenwettbwerb ganz andere Anforderungen an die Prüfung stellt, als ein Infrastrukturbauwerk, ein Mehrfamilienhaus eines Bauträgers oder ein Einfamilienhaus eines Fertighausherstellers.  Bei Fragen hierzu stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

 

Ist die Konstruktion ersteinmal verdeckt, so sind es die Mängel auch ! Dies ist spätestens zum Zeitpunkt der Abnahme der Fall und die Mängel können dann nicht mehr festgestellt werden. So etwas wie im Bild gezeigt ist leider kein Einzelfall:  Eine fachgerecht ausgeführt Gefälledämmung mit einer Abdichtung sieht anders aus. Feuchteempfindliche Baustoffe haben an dieser Stelle gar nichts verloren.  
 
Ansicht des  Balkons nach Fertigstellung des Bauwerks.  Die wesentlichen Bauteile sind von der Konstruktion verdeckt. Es bleibt abzuwarten, ob und wann aus den Mängeln Schäden werden. 

Handelt es sich hier um einen Planungs- oder um einen Ausführungsfehler, weil das Rohbaumaß nicht stimmt ?  Oder ist das Fenster schlichtweg zu klein bestellt und eingebaut worden?
Fehler im Rohbau, welche nachträglich mit Bauschaum "beseitigt" werden, sind zum Zeitpunkt der Abnahme nicht mehr zerstörungsfrei festzustellen, wenn diese nicht im Rahmen einer BQÜ festgestellt und dokumentiert werden.  Ein nicht fachgerechter Fenster- bzw. Türanschluss stellt nicht nur einen Mangel dar, er ist auch äußerst  schadensanfällig.
 
Wer in einem solchen Fall eine hochwertige Schallschutzverglasung bestellt hatte, hätte bei dieser Art der Ausführung auch darauf verzichten können.
 

Beweissicherung

Wenn Baumängel zu Tage treten, wird häufig schnelles Handeln erforderlich, um Folgeschäden zu vermeiden. In einem solchen Fall empfehlen wir Ihnen, unverzüglich eine Beweissicherung durchzuführen. So erhalten Sie nachvollziehbar den Schaden und dessen Ursache dokumentiert. Auch die privat beauftragte Beweissicherung hat in einem Rechtsstreit, wenn sie professionell und von einem erfahrenen Sachverständigen durchgeführt wird, eine hohe Beweiskraft. Des weiteren dient ein im Privatauftrag durchgeführtes Beweissicherungsverfahren  als Argumentation gegenüber dem Verursacher des Baumangels. Wenn der Streit bei Gericht landet, hilft das Baugutachten Ihrem Anwalt beim Verfassen baufachlich richtiger Schriftsätze.

 

Abnahme

Mit der Abnahme erklärt der Bauherr, dass die Leistung im wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Die Folgen einer Abnahmeerklärung sind weitreichend. Nicht nur, dass bei der Abnahme die Schlusszahlung fällig wird und ein Gefahrenübergang erfolgt, sondern es dreht sich auch die Beweislast um. So muss bis zur Erklärung der Abnahme der Unternehmer nachweisen, dass er das Bauwerk frei von Mängeln errichtet hat. Nach der Abnahme muss der Besteller den Nachweis liefern, dass der Unternehmer das Bauwerk nicht vertragsgemäß errichtet hatte. Was sich häufig als sehr schwierig und wegen erforderlicher Untersuchungen als kostenintensiv herausstellt. 

 

zur Abnahme im neuen Bauvertragsrecht (1.1.2018)

Mit dem neuen Bauvertragsrecht wurde die Abnahme §640 BGB neu geregelt.

Der Begriff des wesentlichen und unwesentlichen Mangels wurde aufgegeben. Die Abnahme kann lt. dem Gesetzestext bereits beim Vorliegen nur eines (!) Mangels verweigert werden.

Zudem die Abnahmefiktion neu geregelt wurde. Diese ist liegt vor, wenn eine „angemessene Frist“ zur Abnahme gesetzt wurde und abgelaufen ist. In der Praxis wird man sich hier an § 12 Abs. 1 VOB/B (12 Werktage = zwei Wochen) orientieren können.

Bei  Verbraucherbauverträgen gilt zusätzlich, dass Verbraucher auf die Folgen einer Aufforderung zur Abnahme und einer fehlenden Erklärung oder ohne Angaben von Gründen verweigerten Abnahme hingewiesen werden müssen.

 

OLG Bamberg Urteil vom 9.12.2015 AZ 8 U 23/15

In diesem Urteil wird konkret auf die konkludente Abnahme eingegangen.  Diese liegt nach Auffassung dieses Gerichts bereits vor, wenn das Bauwerk  (hier die Wohnung) in Gebrauch genommen und - wie so häufig bei Eigentumswohnungen der Fall - der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.

Die Abnahme wurde in dem vorliegenden Fall für das Sondereigentum als auch für das Gemeinschaftseigentum konkludent vollzogen. Dabei hat es keine Rolle gespielt, dass in den notariellen Kaufverträgen eine förmliche Abnahme ausdrücklich vereinbart wurde.  Das Gericht war der Auffassung, dass bereits wegen fehlendem Hinweises auf eine förmliche Abnahme dieser Anspruch Seitens der Erwerber aufgegeben wurde.

M.E. sind die Erwerber auf immens hohen Mangel- und Schadensbeseitigungskosten hängen geblieben. Eine BQÜ mit anschließender Abnahmebegehung mit Hilfe eines Sachverständigen - auch wenn diese einige Tausend Euro gekostet hätte -  hätte die Eigentümer(-gemeinschaft) vor viel höheren Kosten und jahrelangen Prozessen bewahrt.

Das Urteil kann unter diesem Link heruntergeladen werden.

 

Gewährleistungsabnahme

Vor Eintritt der Verjährung beraten wir Sie zur Gewährleistungsabnahme. Denn häufig tun sich Mängel und deren Verschlechterung erst zeitlich versetzt nach der eigentlichen Fertigstellung des Bauwerks auf. Hier ist besondere Aufmerksamkeit gefragt, denn mit Eintritt der Verjährung gehen die Mängelbeseitigungsansprüche unwiederbringlich unter. Der Bauherr oder auch Wohnungserwerber bleibt nicht selten auf Kosten im fünf- bis sechsstelligen Bereich sitzen. Die Gewährleistungsabnahme ist eine der wichtigsten und bedeutesten Schritte bei einem Bauvorhaben, dieser jedoch häufig - wegen des langen Fristlaufes von 4 bis 5 Jahren - bei den Zuständigen in Vergessenheit gerät.